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物業(yè)管理公司文化建設問題和應對策略
物業(yè)管理企業(yè)大多脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)公司、房管機構(gòu)，缺乏 “以人為本”的物業(yè)管理的理念，服務意識淡漠，從文化的角度看，由于物管企業(yè)屬于服務行業(yè)，其產(chǎn)品就是服務。那么物業(yè)管理公司文化建設常見的問題有哪些呢?如何應對呢?
物業(yè)公司一般存在哪些問題?
(一)建管不分，強行入駐
建管不分或建管一體是指開發(fā)商將小區(qū)建成交付使用后，不經(jīng)業(yè)主同意或認可，就自行指定自己下屬部門或自己組建物業(yè)公司來施行物業(yè)管理。這種情況下產(chǎn)生的物業(yè)管理部門由于和開發(fā)商有直接隸屬關系，因此，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設，把物業(yè)管理看成只是收費服務和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標準，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。
(二)入駐程序多紕漏
很多物業(yè)公司在入駐小區(qū)時并沒有嚴格按照法規(guī)實施物業(yè)管理如不按規(guī)定成立業(yè)主委員會;不按規(guī)定召開業(yè)主大會;未征求業(yè)主意見單方面制定物業(yè)合同或干脆不與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同等等，這些都容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，而且也很容易使業(yè)主對物業(yè)公司的合法性產(chǎn)生爭議。
(三)物業(yè)管理不到位，重收費輕服務
由于物業(yè)管理行業(yè)是新興行業(yè)，在進入市場化過程中，部分物業(yè)公司不能正確判定自己的角色、進行正確的市場定位，引發(fā)不少糾紛。例如，有的物業(yè)公司不是以為業(yè)主提供服務為中心，而是重收費輕服務甚至只收費不服務，導致業(yè)主怨聲載道。物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。
(四)擅立項目，收費超標犯眾怒
超出物價部門核準的收費標準，擅立收費項目或超標準高額收費是導致物業(yè)公司被投訴的另外一個原因。有的物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主同意和物價部門認可，就擅自超范圍收取“車位水電費”，引起小區(qū)內(nèi)業(yè)主的不滿而引發(fā)糾紛;還有的物業(yè)公司超過物價部門核準的收費，高標準收費，引起業(yè)主強烈不滿。
(五) 配套設施運作不理想
目前，小區(qū)的投資建設與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的.生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。
(六) 維修保養(yǎng)不得力
小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映(諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
(七)物業(yè)管理公司與社會相關方面關系不順
物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。
(八)對物業(yè)從業(yè)人員培訓不足
由于物業(yè)基層從業(yè)人員，大多學歷不高，文化水平有限，物業(yè)公司期望達到更高水平的管理和服務主要依賴于后期的培訓。物業(yè)基層人員在崗的工作主要以完成任務為主，而非以客戶為導向。加上工作時間被基礎事務性工作所占據(jù)，無時間按照部門要求完成培訓。從業(yè)人員的培訓跟不上，很大程度上影響了物業(yè)管理質(zhì)量。
如何加強物業(yè)管理公司的文化建設?
企業(yè)文化建設4步驟
(一)提高標準化和定制化服務
由干服務的差異性特征，因此，服務有著很大的變動性，不同的時間、組織和個人不同所提供的服務就大不相同，即使是同一位服務員提供的服務也不可能始終如一。服務的差異性增加了對服務質(zhì)量管理的人為因素控制的難度，這就要求我們要提高服務的標準化水平。目前許多物業(yè)管理企業(yè)均開展ISO900質(zhì)量管理體系認證，使日常服務程度化和標準化，但是大部分企業(yè)在通過標準化措施提高服務質(zhì)量的同時，卻往往忽視了另一類提高服務質(zhì)量的重要措施:定制化服務。企業(yè)必須為顧客提供一些定制化服務，才能提高顧客感知的服務質(zhì)量。一般來說，提高日常性服務工作質(zhì)量的關鍵是向顧客提供他們預期的服務。對于顧客投入程度較低的服務，標準化服務比較有效;而顧客投入程度較高的服務，采用定制化服務措施往往更有效。因此，企業(yè)管理人員應盡可能將標準化服務和定制化服務有機結(jié)合起來。如目前已形成標準化服務的企業(yè)，應分析本企業(yè)應采用哪些服務措施，提高顧客感知中的定制化程度。例如，許多別墅區(qū)物業(yè)為業(yè)主提供私家花園養(yǎng)護、發(fā)送節(jié)日賀卡服務等，這些服務讓顧客感覺得物業(yè)管理企業(yè)為他們提供了高度個性化服務。
(二)提高物業(yè)管理中的人員素質(zhì)
人員素質(zhì)建設三方面
物業(yè)管理是一項專業(yè)性與綜合性都很強的`工作，不僅要求從業(yè)人員有較強的服務意識，較高的管理水平，還要求有較深的專業(yè)知識。目前，不少物業(yè)公司的管理人員學歷不高，并未接受過正式的專業(yè)培訓。未經(jīng)過專業(yè)學習的管理人員，知識結(jié)構(gòu)單調(diào)、未能掌握基本的物業(yè)管理知識，對緊急事件缺乏應變能力。圍繞“提高管理服務水平”的方針，需要從三方面加強員工隊伍建設：
1、思想建設
引導員工樹立全心全意為住戶服務的思想，把“服務”作為一種敬業(yè)精神，把“熱誠、優(yōu)質(zhì)、團結(jié)、奉獻”作為企業(yè)精神，深深扎根于每個員工的心底。
2、作風建設
作風反映企業(yè)的形象，是檢驗員工隊伍管理和服務質(zhì)量約一個重要尺度。因此，在工作時間內(nèi)，管理人員應該統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一用語。接待業(yè)主、住戶，應做到忍度和可親，舉止端莊。
3、業(yè)務建設
業(yè)務水平的高低，直接關系到管理和服務質(zhì)量�？梢酝ㄟ^不同形式的培訓工作，提高管理人員的素質(zhì)。培訓的形式可以有：
(1)入職培訓。為新用員工提供基本的入職知識和操作培訓。
(2)現(xiàn)職培訓。為在職員工學習履行職務所必須的知識和技能進行的培訓。
(3)專題講座。針對某些共性的問題進行專題介紹和探討。
(4)學歷教育。根據(jù)員工的不同層次，不同條件，不同水平，選拔那些熱愛物業(yè)管理工作，又有培養(yǎng)潛力的員工進行教育，培養(yǎng)物業(yè)管理專門人才。
(三)通過采取糾正與預防措施來提高顧客滿意度
物業(yè)客戶滿意度五方面
1、保潔服務。增加專人負責果皮箱及時清理。對小社區(qū)內(nèi)養(yǎng)狗進行交流，溜狗時自帶清潔工具及時處理的排瀉物;夏天生活垃圾及時消毒處理免生蚊蠅;對裝修戶要求建筑垃圾當日清理;根據(jù)當?shù)厍闆r在蟲害發(fā)生之前及時噴藥滅蟲。
2、保安服務。通過建立退休職工和保安聯(lián)防，每棟樓上下班期間派專人看樓，以防外人入內(nèi)，加強門衛(wèi)嚴格執(zhí)行值班制度，堅決制止小販入內(nèi)，小社區(qū)內(nèi)劃出停車區(qū)域及車位使車有序停車。
3、物業(yè)維修。及時了解用戶產(chǎn)品類型，儲備一定數(shù)量配件以備應急之需，對維修員進行培訓，嚴格按規(guī)章執(zhí)行，自備鞋套，自帶地毯，主動出示證件及配件價格表，維修后主動向用戶講解正確使用方法及注意事項。
4、行為規(guī)范。增加員工使每人有充足的時間服務于顧客，及時滿足對顧客的需求。
5、對保安員和清潔員細化工作程序及要求，使其工作滿足用戶要求。
(四)專業(yè)化管理之路
許多物業(yè)公司，尤其是開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理公司，一直在抱怨成本太高，虧本經(jīng)營。業(yè)主也常常會抱怨，服務不到位。解決這對矛盾的有效措施是專業(yè)化管理。專業(yè)化，首先是指物業(yè)管理公司的專業(yè)化，物業(yè)管理公司要生存，就一定要千方百計地降低成本，千方百計地做好服務工作。同時，也只有這樣才能在競爭中進一步拓展市場，降低成本，由此進入良性循環(huán)。
專業(yè)化還指大物業(yè)管理范疇中具體工種的細化專業(yè)公司。比如:清潔公司、綠化公司、保女公司、電梯維修公司等。專業(yè)細化之后，物業(yè)管理公司只要做組織工作，這樣人力物力的成本也能大大降低。因為各個物業(yè)管理公司沒有必要都去養(yǎng)一大隊人馬，什么工種都要備齊，也不必什么設備都買齊，用的時候少，不用的時候多，造成資源閑置，成本提高。而且，物業(yè)管理公司對各專業(yè)公司都有合同約束，服務質(zhì)量也有保證。
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