淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理的論文

　　如今房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤，就要有效控制成本，科學(xué)地進(jìn)行成本管理。本文首先簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，然后指出目前房地產(chǎn)成本管理中存在的問題，最后著重提出科學(xué)進(jìn)行成本管理的方法。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理銷售費(fèi)用及開發(fā)期間稅費(fèi)等。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，國家也不斷整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進(jìn)一步取得利潤的空間。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y(tǒng)的成本管理體系

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，策劃、施工和運(yùn)行各階段參與者只負(fù)責(zé)本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節(jié)，不利于項(xiàng)目總周期的成本管理。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，在各細(xì)節(jié)方面不能有效地進(jìn)行成本管理，需要在進(jìn)程、人員、設(shè)施等方面建立系統(tǒng)的成本管理體系。

　　（二）忽視前期策劃和設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快項(xiàng)目開工，簡(jiǎn)化甚至忽略項(xiàng)目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，直接采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，這些都會(huì)導(dǎo)致無法彌補(bǔ)的損失。雖然項(xiàng)目的前期費(fèi)用投人較少，但項(xiàng)目前期策劃決定著整個(gè)項(xiàng)目的方向，對(duì)工程壽命期的影響最大，項(xiàng)目前期策劃階段的失誤，往往會(huì)導(dǎo)致工程運(yùn)行費(fèi)用高、建設(shè)過程中不斷變動(dòng)等問題。而采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，在施工過程中可能會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不可行而不斷修改的現(xiàn)象，反而增加了設(shè)計(jì)成本。

　　（三）成本管理有待信息化

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本沒有成熟的信息化管理系統(tǒng)，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業(yè)決策。項(xiàng)目各階段的信息、各利益相關(guān)方的要求不能進(jìn)行整合，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能根據(jù)書面或口頭信息進(jìn)行決策，導(dǎo)致成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加大等諸多問題。

　�。ㄋ模┻^度強(qiáng)調(diào)成本管理忽視工程質(zhì)量

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質(zhì)檢，降低了工程質(zhì)量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區(qū)一住宅樓倒塌便與開發(fā)商盲目追趕工期、降低成本有關(guān)系，其主要負(fù)責(zé)人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業(yè)主要求索賠，其他住宅樓的業(yè)主也要求退房退款。可見，如果盲目地追求降低成本而忽視工程質(zhì)量，反而會(huì)增加后期維護(hù)或賠償費(fèi)用，得不償失。

　　三、科學(xué)進(jìn)行成本管理的對(duì)策

　　（一）健全成本管理體系

　　成本管理體系應(yīng)確立項(xiàng)目流程，在各流程的結(jié)點(diǎn)明確負(fù)責(zé)人的交接工作，比如要求負(fù)責(zé)人說明該流程具體成本、目標(biāo)完成情況、接下來需要注意的地方等。成本管理體系應(yīng)包括成本核算體系，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算、控制、核算、分析及考核，對(duì)項(xiàng)目全周期成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，保證成本管理的及時(shí)性及精確性，便于負(fù)責(zé)人決策，提髙企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其次，還應(yīng)包括成本責(zé)任體系，明確各階段工程內(nèi)容、負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)部門，并要求負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目執(zhí)行或總結(jié)情況進(jìn)行及時(shí)反饋；建立考核指標(biāo)及評(píng)價(jià)機(jī)制，及時(shí)記錄考核情況并嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制。另外，成本管理體系還要做到統(tǒng)籌成本、進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)系，忽視任一因素都會(huì)影響項(xiàng)目的執(zhí)行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項(xiàng)目的每個(gè)階段都對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響，因此要完善項(xiàng)目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場(chǎng)調(diào)査，了解市場(chǎng)供求情況；做好項(xiàng)目構(gòu)思與規(guī)劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，初步確立成本目標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量決定了后期的成本、費(fèi)用、工期、質(zhì)量等的髙低，因此要重視設(shè)計(jì)方案的選擇，不僅要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，還要綜合項(xiàng)目總的投資預(yù)算進(jìn)行選擇。

　　施工階段是項(xiàng)目投資最大、工期最長(zhǎng)的階段，由于設(shè)計(jì)方案已定，企業(yè)往往不能通過減少或改變施工量來降低成本，企業(yè)要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場(chǎng)行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購成本；1按照成本管理體系的規(guī)劃對(duì)成本進(jìn)行控制；3，嚴(yán)格控制合同變更，減少項(xiàng)目修改或返工的次數(shù)；4.嚴(yán)格審核工程索賠，加強(qiáng)預(yù)見性，減少索賠發(fā)生。

　　項(xiàng)目運(yùn)行階段要進(jìn)行項(xiàng)目的銷售，要結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況選擇銷售形式、確定銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用與項(xiàng)目將來的銷售情況密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好銷售費(fèi)用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統(tǒng)，它本質(zhì)上是成本管理核算體系的軟件表現(xiàn)形式。成本管理系統(tǒng)用于核算項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理的結(jié)合；整合成本信息，反映目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供決策依據(jù)，保證決策的及時(shí)性及科學(xué)性，提髙項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　（四）合理降低資金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的作用；充分利用稅收優(yōu)惠，制定合理避稅措施，可減少稅費(fèi)以降低成本；嚴(yán)格按照成本計(jì)劃撥付資金，對(duì)計(jì)劃中未提及的撥款要求，要嚴(yán)格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應(yīng)收賬款，保證現(xiàn)金流，提髙資金利用率及流動(dòng)比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)；同時(shí)，提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大影響力，與政蒔、銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好關(guān)系，也有利于企業(yè)的融資及項(xiàng)目的批準(zhǔn)與實(shí)施，在一定程度上也降低了項(xiàng)目開發(fā)的資金成本。

　　四、總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及項(xiàng)目的各個(gè)階段及各個(gè)人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質(zhì)，建立人員考評(píng)及獎(jiǎng)懲機(jī)制，全員、全過程的管理才是成本管理的關(guān)鍵。此外，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強(qiáng)成本管理。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，才能提髙企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)處于不敗之地。

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