公積金“松綁”購(gòu)房者減負(fù)了嗎
由于利率優(yōu)勢(shì)明顯，公積金貸款額度的提高有利于推動(dòng)購(gòu)房者積極入市。
近日，20多個(gè)二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升。南都記者采訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士及按揭公司獲悉，上調(diào)公積金貸款額度和放寬貸款限制是主要的兩個(gè)方向，而近期地產(chǎn)政策總體基調(diào)繼續(xù)維持穩(wěn)定。不可否認(rèn)的是，公積金新政策已為購(gòu)房者帶來(lái)了不少的優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)粗略計(jì)算，一筆66萬(wàn)元的商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，每月支付本息差別近800元，同樣是20年期能省下利息總額近20萬(wàn)元。
多地公積金政策“松綁”
近日，多地紛紛調(diào)整公積金政策，不少地方政府或上調(diào)公積金貸款額度，或放寬貸款限制，或鋪開(kāi)公積金互貸。
據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)約有30個(gè)城市微調(diào)公積金政策刺激樓市，而且多數(shù)獲得默許。其中，20多個(gè)城市上調(diào)了公積金貸款額度，而廣東省內(nèi)公積金互貸的城市也增加到了9個(gè)。除了珠三角，還有長(zhǎng)株潭、沈陽(yáng)8市、北京和秦皇島加入到公積金異地互貸的.行列。
另外，從9月28日起，深圳市就將住房公積金貸款由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。此外，深圳也有規(guī)定子女用公積金貸款買(mǎi)房時(shí)，允許將父母作為共同還款人；大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。
而武漢也從10月20日起，市民首次可以使用公積金購(gòu)買(mǎi)二手房，貸款最高限額由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，直升20萬(wàn)元。這是武漢市住房公積金政策自2010年樓市調(diào)控以來(lái)最大一次調(diào)整。從10月29日上海市公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年1-9月，住房公積金個(gè)貸發(fā)放金額290.71億元，同比增長(zhǎng)39.96%。
“市場(chǎng)上剛需與改善需求非常旺盛，但是中央擔(dān)心釋放過(guò)快影響鞏固調(diào)控效果�！眮喬鞘醒芯吭褐x逸楓向南都記者表示，但是地方政府放松公積金貸款則是刺激市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。
值得關(guān)注的是，公積金對(duì)剛需的購(gòu)買(mǎi)力形成刺激，樓市成交的向好已成為佐證。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，截止到10月，年內(nèi)全國(guó)主要的54個(gè)城市新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為215.78萬(wàn)套，已經(jīng)提前2個(gè)月超過(guò)了2011年這54個(gè)城市總簽約量(約212萬(wàn)套)，全年54個(gè)城市總成交量有望超過(guò)2011年全年成交量15%以上。
父母可成為共同還款人
以前用公積金貸款購(gòu)房，貸款數(shù)額不大。而現(xiàn)在住房公積金額度的提升能減輕廣大市民多少負(fù)擔(dān)呢？
以武漢新政為例，現(xiàn)時(shí)公積金最高貸款額度為60萬(wàn)，調(diào)整前為40萬(wàn)。那么20萬(wàn)原來(lái)要按商業(yè)貸款付息現(xiàn)時(shí)轉(zhuǎn)為按公積金貸款付息，節(jié)省不少支出。據(jù)業(yè)內(nèi)
粗略計(jì)算，假設(shè)有一筆66萬(wàn)元的商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，每月支付本息差別近800元，同樣是20年期能省下利息總額近20萬(wàn)元。
另外可貸額的上升，也可以減輕家庭的負(fù)擔(dān)。很多家庭為了買(mǎi)房而負(fù)債累累，現(xiàn)在可以以較低的利率貸更多的款，那么可以將省下來(lái)的資金用在其他地方，例如為家庭購(gòu)置新車(chē)。
還有一些區(qū)域新政策允許子女買(mǎi)房使用父母的公積金，有效地提高年輕人群的購(gòu)房能力。
“公積金貸款利率省太多，肯定應(yīng)盡可能提高公積金貸款使用額度，盡可能辦理公積金按月提取�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，這樣既避免了住房公積金閑置在賬戶里，又可以幫助購(gòu)房租房者減輕供款壓力，改善財(cái)務(wù)狀況。
值得注意的是，使用公積金提前還貸也不失為生財(cái)一招。如果使用了商業(yè)貸款而沒(méi)有使用公積金貸款，且還款壓力較大的購(gòu)房者，可持購(gòu)房合同、貸款合同等憑證，按規(guī)定時(shí)間前往住房公積金管理中心一次性提取公積金用于提前還貸。這樣每月還款額就可以相應(yīng)減少，支付的利息總額自然減少。
剛性需求釋放
多地紛紛上調(diào)可貸款額度，有利于釋放購(gòu)房需求。由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率要低，充分利用公積金貸款，有利于減少購(gòu)房者的購(gòu)房成本�？梢哉f(shuō)公積金政策調(diào)整是地方政府支持剛性需求釋放的一種理性行為。
而公積金互貸令異地購(gòu)房可動(dòng)用本地公積金還貸，可以解決異地從業(yè)人員的公積金的使用問(wèn)題，提高其支付能力，讓更多的人邁過(guò)購(gòu)房門(mén)檻。
南都記者從有關(guān)銀行了解到，現(xiàn)時(shí)5年內(nèi)的公積金貸款利率是4%，5年以上的是4.5%。而商業(yè)貸款利率5年期以下為6.40%，5年以上是6.55%。由于公積金貸款利率是國(guó)家規(guī)定的，銀行不能自己隨便調(diào)整，近期不會(huì)有大調(diào)整。
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