2015年房地產(chǎn)稅征收方式

　　房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施而漸行漸近。人們關(guān)注的焦點(diǎn)不再是房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開(kāi)征，而是如何征收?是按照家庭擁有住房套數(shù)來(lái)征，還是按照面積來(lái)征?根據(jù)專(zhuān)家的觀察，按照面積征收的方式接受程度更高。

　　房地產(chǎn)稅引關(guān)注

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，讓人們看到房地產(chǎn)稅離我們已經(jīng)并不遙遠(yuǎn)了，因而在此時(shí)所有關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述，都會(huì)引起社會(huì)的極大關(guān)注，其中就包括房地產(chǎn)稅該如何征收的內(nèi)容。

　　從今年3月1日起，國(guó)土部正式啟用新的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，計(jì)劃在今年內(nèi)全國(guó)都要實(shí)現(xiàn)新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的使用，不動(dòng)產(chǎn)登記全面提速。業(yè)界普遍認(rèn)為，該政策的實(shí)施去除了征收房地產(chǎn)稅的重大技術(shù)障礙。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)人看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著房產(chǎn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，一聯(lián)網(wǎng)就能查清房產(chǎn)，這相當(dāng)于為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供了必要條件�！安粍�(dòng)產(chǎn)登記制度其實(shí)就是為房地產(chǎn)稅的征收鋪路�！庇腥松踔寥绱苏J(rèn)為。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施已經(jīng)邁出了非常重要的一步。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)稅的推出需要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)化、出臺(tái)立法細(xì)則等三大步驟，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施實(shí)際上已經(jīng)讓產(chǎn)權(quán)確認(rèn)環(huán)節(jié)有了技術(shù)基礎(chǔ)，邁出了第一步。

　　因此就在此時(shí)，專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)稅如何開(kāi)征的表述，立刻引起社會(huì)極大關(guān)注。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在今年兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)稅不能簡(jiǎn)單照搬美國(guó)“普遍征收”的模式，見(jiàn)一平方米就征一平方米，這種方式不適合中國(guó)。別的不說(shuō)，體制內(nèi)的人都受不了。而應(yīng)該落在有支付能力、比較富裕的人頭上，堅(jiān)持“調(diào)節(jié)高端”原則。在這種思路下，他認(rèn)為可以按照兩個(gè)技術(shù)路線來(lái)征收：一條路線是按照家庭擁有的房屋套數(shù)，第一套房不征稅;另一條路線是按人均面積，不管是多少套房，扣除一定的人均面積后再征稅。賈康同時(shí)還表示，房地產(chǎn)稅按套征收的可能性更大。

　　賈康雖已從財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)位子上卸任，但因?yàn)槠涔ぷ鞅尘暗脑�因，他一直被認(rèn)為是最近幾年在房地產(chǎn)稅方面最為接近官方態(tài)度的學(xué)者。因此他此番做出“按套征收可能性大”表述，被人認(rèn)為具有較強(qiáng)的指向性。

　　按套征稅惹爭(zhēng)議

　　對(duì)于賈康提出的“按套征稅”的說(shuō)法，外界存在較大的爭(zhēng)議。

　　爭(zhēng)議的核心是什么呢?稅法專(zhuān)家解釋認(rèn)為其實(shí)是免征部分。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建告訴本刊記者，對(duì)于外界討論的關(guān)于房地產(chǎn)稅征收方式，其前提是默認(rèn)存在免征部分，所以才產(chǎn)生“按套”還是“按面積”的爭(zhēng)論。

　　“按套征稅”的提法并非完全沒(méi)有道理。賈康認(rèn)為“按套征稅”方式更符合國(guó)情，因?yàn)榭紤]到部分體制內(nèi)人員的承受能力，他們收入不高，如果是按面積征收，這部分人員肯定接受不了，因此必須要考慮給予相應(yīng)的免征部分。胡怡建同時(shí)認(rèn)為，還有部分離退休人員，工資收入不高，而早期購(gòu)置的房產(chǎn)已經(jīng)大幅升值，從而導(dǎo)致這部分人群同樣也面臨“養(yǎng)房難”的問(wèn)題。

　　但問(wèn)題在于，按套征收又會(huì)面臨單套面積大小不一的尷尬情形，因此這種方式存在不合理的地方。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴本刊記者，這是因?yàn)槊刻鬃≌�面積不盡相同，有的只有七八十平方米，而有的則超過(guò)140平方米，屬于“豪宅”，都按同等方式征稅，顯然不太合適。

　　因此從某種程度上來(lái)說(shuō)，按面積征收更為合理，但也存在一定的缺陷。胡怡建表示，而如果單純按照面積來(lái)征收，那么城市核心地段與郊區(qū)偏遠(yuǎn)區(qū)域的住宅，又如何確定其征稅金額呢?如果兩者都按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)納稅，那么對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域的住宅持有者而言，顯然是不能接受的。

　　面積是重要標(biāo)準(zhǔn)

　　在不久的將來(lái)，住房子要繳稅，這將成為所有人需共同面對(duì)的問(wèn)題。那么，房地產(chǎn)稅到底如何征收才更為合理?

　　當(dāng)?shù)弥�有可能要開(kāi)征房地產(chǎn)稅之后，有網(wǎng)友發(fā)出這樣的感嘆，“現(xiàn)在面對(duì)高房?jī)r(jià)，我買(mǎi)不起房;等我攢夠了錢(qián)買(mǎi)房了，又要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，說(shuō)不定又養(yǎng)不起房了�！边@位網(wǎng)友的擔(dān)憂并非杞人憂天，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅一旦開(kāi)征，肯定會(huì)增加房產(chǎn)持有成本。從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)稅與物業(yè)管理費(fèi)有些類(lèi)似，“住房子就要交物業(yè)管理費(fèi)，同樣也要繳稅，這是一個(gè)道理�！焙�怡建說(shuō)。作為一個(gè)早就存在但一直沒(méi)有實(shí)施的稅種，老百姓多少還是有些不太適應(yīng)。

　　如果按照國(guó)外的做法，是面向所有住房征收，也就是說(shuō)，只要擁有住宅，就必須繳納房地產(chǎn)稅。但我國(guó)國(guó)情與國(guó)外成熟市場(chǎng)有別，比如前文中提到的部分收入較低的公務(wù)員為福利分房，部分收入很低的離退休人員面對(duì)高房?jī)r(jià)難以承受稅負(fù)的情形，因此在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)該會(huì)給予基礎(chǔ)用房免征的優(yōu)惠措施。

　　出于這種考量，那么應(yīng)該如何征稅呢?胡怡建表示，房地產(chǎn)稅的征收依據(jù)應(yīng)該是按照評(píng)估價(jià)來(lái)進(jìn)行征收。在此基礎(chǔ)上，到底是“按套”還是“按面積”?而按照此前上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)做法來(lái)看，專(zhuān)家認(rèn)為民眾普遍接受的方式是“按面積”。

　　其具體做法為，由公立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后在扣除相應(yīng)免征部分之后部分實(shí)行征稅。以上海一個(gè)三口之家為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，至2014年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.1平方米，那么可認(rèn)定該家庭基礎(chǔ)住宅面積為105.3平方米，如果家庭擁有住房面積超出該數(shù)值，則超出部分的應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅。

　　專(zhuān)家同時(shí)認(rèn)為，在對(duì)住宅征稅時(shí)，還有一些問(wèn)題需要厘清，比如是否存在重復(fù)征稅的嫌疑。胡怡建表示，房地產(chǎn)稅開(kāi)征之后，是否還需要繼續(xù)征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，是否還需要保留土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅，該稅種雖然是面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收的，但最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者�！霸谥贫仍O(shè)計(jì)過(guò)程中，需要認(rèn)真考慮多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收是否合理的問(wèn)題�！彼�說(shuō)。

　　還有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋價(jià)格如何合理確定?因?yàn)檫@涉及到房產(chǎn)持有人養(yǎng)房成本問(wèn)題。胡怡建分析指出，就目前市場(chǎng)行情而言，房?jī)r(jià)虛高，如果按照市場(chǎng)價(jià)納稅，對(duì)于自住家庭來(lái)說(shuō)顯然并不合理。所以如何建立合理的納稅標(biāo)準(zhǔn)，也是國(guó)家在立法過(guò)程中需要認(rèn)真面對(duì)的核心問(wèn)題之一。

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