上海房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)2015

　　上海最新現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)：

　　一、免征房產(chǎn)稅：

　　1、上海家庭(夫妻雙方及未成年子女18歲內(nèi)，三位其中一位是上海戶口的)在上海無任何房產(chǎn)，本次購房屬于首次購房(以各區(qū)交易中心為準(zhǔn))。

　　2、具有人才引進(jìn)類居住證(積分滿120分)，沒有時(shí)間要求，在上海無任何房產(chǎn)，本次購房屬于首次購房(以各區(qū)交易中心為準(zhǔn))。

　　3、具有其他類居住證連續(xù)滿3年，在上海無任何房產(chǎn)，本次購房屬于首次購房(以各區(qū)交易中心為準(zhǔn))。

　　4、具有其他類居住證不滿3年的，應(yīng)全額繳納房產(chǎn)稅，但待居住證滿3年后可申請退還該3年內(nèi)已繳納的全部房產(chǎn)稅，并申請免征后續(xù)房產(chǎn)稅手續(xù)。5、持護(hù)照、臺胞證的客戶，后面的簽注是居留許可或者居留簽注的連續(xù)滿3年的，需提供婚姻狀況，結(jié)婚證需經(jīng)認(rèn)證和翻譯，另需提供滬籍藤本(如日本人、臺灣人等)。港澳就比較麻煩，必須提供B類的人才引進(jìn)型居住證(以各交易中心為準(zhǔn)，有些交易中心可以是暫住證)。

　　二、部分減免房產(chǎn)稅：首先部分減免房產(chǎn)稅肯定不是首套，只有二套的情況下有部分減免。

　　1、現(xiàn)在上海家庭持有的已購全部房屋面積總和不能超過家庭(即夫妻雙方及未成年子女18歲內(nèi))人均60平米以上。2、如何計(jì)算房產(chǎn)稅?根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，2015年房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格為32830元/㎡。小于32830元/㎡稅率：0.4%大于32830元/㎡稅率：0.6%上海家庭：首套免征，二套優(yōu)惠人均面積不超過60㎡。 外地家庭，不符合免征條件的，全額征收房產(chǎn)稅。

　　3、房產(chǎn)稅計(jì)算公式 = 合同價(jià)(稅務(wù)核定價(jià)) × 70% × 0.6%或0.4%，即全額征收房產(chǎn)稅。附：上海家庭二套房房產(chǎn)稅計(jì)算公式：【(原有家庭名下住房面積-家庭人均優(yōu)惠總面積)+家庭新購房屋面積】*新購住房單價(jià)*70%*稅率。新購房屋需要繳納房產(chǎn)稅，所以原有家庭名下住房面積大于家庭人均優(yōu)惠總面積的，家庭新購房屋面積全額征收房產(chǎn)稅，原有家庭名下住房不用繳房產(chǎn)稅。

　　3、房產(chǎn)稅改革對樓市影響幾何

　　房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場而言，究竟影響多大?帶著這個(gè)問題，專訪了有關(guān)專家。他們表示，房產(chǎn)稅改革是房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控有積極作用，但不會對房價(jià)產(chǎn)生“一劍封喉”作用。

　　房產(chǎn)稅改革是房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)

　　在2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，住房稅收政策一直是其中引人關(guān)注的措施。

　　1月份，國辦發(fā)文，提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念�！�

　　4月份，國務(wù)院發(fā)文，要求“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。

　　9月，國家有關(guān)部委出臺的五項(xiàng)調(diào)控措施中，提出“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國�！�

　　由于房產(chǎn)稅改革是在房價(jià)高企的背景下提出的，因此一些人認(rèn)為，是為了遏制高房價(jià)，房產(chǎn)稅改革才應(yīng)運(yùn)而生的。專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革始終是和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)。

　　事實(shí)上，1986年我國就出臺了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定只對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋征稅，對于個(gè)人自住住房是免稅的。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副教授高萍說：“這是和當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民個(gè)人擁有住房極少以及居民收入普遍較低的情況相適應(yīng)的�！�

　　近二十年來，我國經(jīng)濟(jì)社會形勢發(fā)生了很大變化，住房制度改革不斷深化，居民購買商品房代替了原來的公有住房分配，房產(chǎn)逐步成為個(gè)人財(cái)產(chǎn)重要的組成部分以及財(cái)富積累的重要方式，房產(chǎn)稅改革條件基本具備。

　　據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說，1998年住房制度改革后，房地產(chǎn)市場擴(kuò)張速度特別快，而與此相適應(yīng)的制度建設(shè)比較缺失。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的重要一環(huán)。房產(chǎn)稅改革應(yīng)和市場發(fā)展相適應(yīng)。

　　房產(chǎn)稅改革有助于引導(dǎo)居民理性購房

　　作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的出臺主要有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，但是作為一種與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切的稅種，自然對房地產(chǎn)市場有著直接或間接的影響。

　　秦虹說，房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場而言主要是調(diào)節(jié)需求方，有助于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，在買房子時(shí)能夠理性選擇�！叭绻�是自住需求，有了這一制度，買房人就要衡量自己的住房持有能力，是買大還是買小，是買貴還是買便宜，必將根據(jù)家庭收入來合理確定�！�

　　對于投資需求來說，如果有了這一制度，會使房地產(chǎn)投資收益增加不確定性。

　　秦虹說：“現(xiàn)實(shí)情況是，沒有這一制度，只要房價(jià)上漲一點(diǎn)，投資者就能掙錢，有了這一制度，房價(jià)只有漲幅超過了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投資者權(quán)衡投資收益�！�

　　另外，如果開征這一稅種，有利于促進(jìn)存量房的使用。秦虹說：“由于沒有住房持有成本，現(xiàn)在是空置在那里也無所謂。有了這一制度，持有多套房屋的人或賣或租，都是增加住房供給的有效途徑。”

　　房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響取決于多種因素

　　由于房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場調(diào)控具有積極作用，針對當(dāng)前房價(jià)過快上漲的現(xiàn)實(shí)，人們對房產(chǎn)稅寄予很高期望，希望它能對遏制高房價(jià)起到立竿見影的作用。

　　然而，受訪專家普遍表示，房價(jià)主要取決于供求關(guān)系，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅。

　　秦虹說：“房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響，我認(rèn)為主要取決于征稅標(biāo)準(zhǔn)，稅率設(shè)置高，肯定影響就大，稅率設(shè)置低，肯定影響就小。說到底，房價(jià)主要取決于供求關(guān)系�！�

　　中國社科院財(cái)貿(mào)所所長高培勇說：“成本、利潤和稅金構(gòu)成了價(jià)格，房產(chǎn)稅改革只是對稅金進(jìn)行調(diào)整，不足以對房價(jià)造成巨大的影響�！�

　　北京大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任劉劍文表示，對于房地產(chǎn)市場和房價(jià)來說，影響的因素是非常多的，如供求關(guān)系、貸款制度、住房保障制度，以及中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)的關(guān)系等等。房產(chǎn)稅只是一個(gè)稅種，是一種稅收的手段，雖然它確實(shí)會增加房產(chǎn)所有人的持有成本，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但不要指望房產(chǎn)稅的恢復(fù)征收會對房價(jià)產(chǎn)生“一劍封喉”的作用。

　　另外，專家還表示，在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)稅的出臺應(yīng)該考慮居民的基本居住需求，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)稅負(fù)水平。

　　秦虹說：“由于房產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅、利息稅等稅種不同，其稅源和稅基是分離的，也就是說房產(chǎn)稅的稅款無法直接從房產(chǎn)中獲得，因此一定要考慮納稅人的承受能力�！�

　　秦虹表示，房產(chǎn)稅涉及財(cái)稅體制完善，涉及廣大民眾利益，因此積極穩(wěn)妥地推進(jìn)是很有必要的。(新華社杜宇、朱立毅、何雨欣、韓潔

　　4、征收房產(chǎn)稅與登記工作無必然聯(lián)系 房價(jià)受影響不大

　　3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》即將實(shí)施。有輿論認(rèn)為，《條例》出臺意味著房地產(chǎn)稅征收為期不遠(yuǎn)，再加上不動(dòng)產(chǎn)登記后公民擁有房屋情況全透明化，兩者綜合作用，可能誘發(fā)房地產(chǎn)市場拋售風(fēng)，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下降。針對這些擔(dān)憂，《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　采訪發(fā)現(xiàn)，即將出臺的《條例》對二手房市場暫時(shí)影響不大。我愛我家二手房中介業(yè)務(wù)員周立營告訴，對于手上僅僅有一套房的房主而言，《條例》帶來的影響不大。但名下有3套以上住房的房主，已經(jīng)開始密切關(guān)注此事，業(yè)主擔(dān)心暫行條例或許是房產(chǎn)稅的前奏。為減少交稅，有可能選擇出售多余房產(chǎn)。周立營說，對于有購房需求者而言，則寄希望于不動(dòng)產(chǎn)暫行條例能夠給二手房市場帶來更多房源，增加有效供給。

　　“但總體而言，無論是買方還是賣方，都處于觀望狀態(tài)。最近房源略有增多趨勢，但這是很多綜合因素造成的�！敝芰�營說。

　　2月26日，國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人專門作出回應(yīng)，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

　　國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長王廣華表示，沒有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅照樣可以運(yùn)轉(zhuǎn)。是否開征、何時(shí)開征房產(chǎn)稅，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作沒有必然聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心功能和目的，在于有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　至于未來會不會產(chǎn)生實(shí)際影響，還有待觀望。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的作用首先是摸清國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場的狀況，為將來土地供應(yīng)、市場調(diào)整、城市規(guī)劃、開工建設(shè)等提供基礎(chǔ)性的參考依據(jù)。其次，是使房產(chǎn)交易更安全、更便捷、更順暢;再次，才是為未來房產(chǎn)稅課征提供一個(gè)必要條件。

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記制度對房價(jià)的影響沒有想象中那么大�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，“完成登記需要一定時(shí)間，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)。因此，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對房價(jià)的影響為時(shí)過早。即使有影響，那也有限，影響房價(jià)的因素最主要是供求關(guān)系，此外還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等�！�

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