房地產(chǎn)畢業(yè)論文1

　　摘要：科技進(jìn)步為人類帶來巨大物質(zhì)財(cái)富的同時(shí)也帶來了生存危機(jī)，隨著消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)生活的追求，人們對(duì)健康安全和綠色的生存環(huán)境產(chǎn)生了渴望。在生態(tài)文明時(shí)代，企業(yè)欲謀求生存發(fā)展之道，應(yīng)樹立以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的綠色環(huán)保營(yíng)銷觀念。房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用和實(shí)踐體現(xiàn)出了多個(gè)策略的組合，若要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得可持續(xù)發(fā)展權(quán)，需要走綠色環(huán)保營(yíng)銷之路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè); 綠色營(yíng)銷; 營(yíng)銷策略

　　中圖分類號(hào)：F29335 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-723X(20xx)10-0091-03

　　一、 房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到追求環(huán)境與自身共存的目的，把“綠色生態(tài)”的理念引入到房地產(chǎn)一系列營(yíng)銷活動(dòng)中，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃與實(shí)施有了指導(dǎo)方向，其內(nèi)涵就是在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐中充分運(yùn)用綠色環(huán)保營(yíng)銷的理念。[1]房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷具有三大特征：第一，房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷策略生態(tài)化、綠色化。第二，營(yíng)銷關(guān)系擴(kuò)大。之前，傳統(tǒng)營(yíng)銷活動(dòng)更多體現(xiàn)了企業(yè)與消費(fèi)者的直線關(guān)聯(lián)，然而房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷理念擴(kuò)大了這種營(yíng)銷關(guān)聯(lián)，使得社會(huì)、企業(yè)和消費(fèi)者三者的利益得以合理調(diào)節(jié)，產(chǎn)生均衡效益。第三，綠色營(yíng)銷理念更多強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以及環(huán)保義務(wù)。這一綠色理念不僅提升了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象，還樹立了房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)保觀念，也逐步增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。[2]

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)綠色環(huán)保營(yíng)銷分析

　　雖然從地圖上來看我國(guó)地大物博，但土地資源卻十分稀缺，尤其是耕地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，13億人口的可用資源相當(dāng)有限。土地資源關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，珍惜和合理利用每一寸土地是當(dāng)今我國(guó)國(guó)情的需要。據(jù)資源顯示，近十年來我國(guó)有超700萬畝耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，農(nóng)民無奈，只得去砍伐森林，造成嚴(yán)重的水土流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，需治理的水土流失面積約為356萬平方公里，包括水力侵蝕的165萬平方公里以及風(fēng)力侵蝕的191萬平方公里。另外，我國(guó)年均表土流失量在50億噸以上，位于世界前列。

　　21世紀(jì)被世界各國(guó)定義為綠色環(huán)保世紀(jì)，大部分項(xiàng)目都圍繞一個(gè)共同的主題——“綠色環(huán)�！眮斫ㄔO(shè)。比如聞名世界的北京奧運(yùn)會(huì)各場(chǎng)館建設(shè)以及上海世博園區(qū)的各國(guó)場(chǎng)館的施工，這些都讓中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得以快速提升，也正式邁入了綠色環(huán)保的隊(duì)伍。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極響應(yīng)中央的號(hào)召加入綠色環(huán)保隊(duì)列，在設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)過程中把項(xiàng)目的環(huán)保認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，著手建立 “房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷”[3]。如：萬科地產(chǎn)就成為了我國(guó)房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷的先行者之一，該企業(yè)完成的項(xiàng)目“朗潤(rùn)園”是它們的第一個(gè)綠色建筑，不僅滿足了房地產(chǎn)的許多需求，還做到了節(jié)能率為50%。雖然綠色營(yíng)銷的成績(jī)可觀，但并非所有的房地產(chǎn)商都愿意采取綠色營(yíng)銷的手段，究其原因主要有以下幾方面。

　　(一)綠色低碳建筑會(huì)使企業(yè)的成本有所提高

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了在建設(shè)、銷售過程中少污染、不污染，會(huì)選擇加大對(duì)綠色營(yíng)銷產(chǎn)品的研發(fā)資金投入，比如用高價(jià)格引入污染治理的技術(shù)等。資金的投入無疑會(huì)增加項(xiàng)目成本，這部分費(fèi)用不是轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，就是由房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)，這多出的成本費(fèi)用無論由誰承擔(dān)都是房地產(chǎn)企業(yè)不想看到的。

　　(二)消費(fèi)者并未對(duì)綠色營(yíng)銷提出過高需求

　　隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增多，對(duì)住房的需求日益加大。住戶往往在選擇住房時(shí)最看重的幾個(gè)因素主要集中在生活是否便利、是否離工作單位較近、交通是否便利、周圍是否有好的教育機(jī)構(gòu)等。除了吃喝住行外，人們對(duì) “綠色環(huán)保房地產(chǎn)”的問題似乎不太關(guān)注，僅有20%的人會(huì)選擇綠色環(huán)保房地產(chǎn)，這說明人們?cè)谟^念意識(shí)上還未更新?lián)Q代，大家關(guān)注的依然是生活、工作的瑣事，對(duì)于生活品質(zhì)的提升還需要一段時(shí)間去更新理念。也有人認(rèn)為，只有富裕階層、經(jīng)濟(jì)條件較好的人才會(huì)對(duì)住房提出安靜、舒適、無污染的需求，而那些處于城市絕大多數(shù)比例的普通收入、工薪階層人群只需要解決溫飽問題。由此可見，雖然市場(chǎng)有對(duì)綠色環(huán)保住宅的需求，但是比例并不高。

　　(三)房地產(chǎn)綠色環(huán)保技術(shù)水平欠缺

　　綠色環(huán)保房地產(chǎn)在具備舒適、貼心的基本要求上，更看重的是高技術(shù)、高服務(wù)的推進(jìn)。但在技術(shù)上，現(xiàn)有的水平非常有限，一些研究成果還無法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只能使用一些綠色環(huán)保營(yíng)銷的基礎(chǔ)技術(shù)和手段，并借此來進(jìn)行炒作，消費(fèi)者往往在購(gòu)買了高價(jià)商品房后才發(fā)現(xiàn)問題所在，從而導(dǎo)致矛盾凸現(xiàn)[4]。

　　三、在房地產(chǎn)企業(yè)中推進(jìn)綠色環(huán)保

　　營(yíng)銷理念的方法探析 (一)打造綠色環(huán)保型住宅

　　綠色環(huán)保型住宅可謂現(xiàn)今的全新型住宅模式，它能滿足可持續(xù)性發(fā)展生存以及購(gòu)房者的需求，是以人與自然和諧發(fā)展的原則來設(shè)計(jì)的，充分、高效、合理地利用了資源�！毒G色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的專家評(píng)審提出的，這其中特別強(qiáng)調(diào)了：“以推進(jìn)住宅生態(tài)環(huán)境建設(shè)及提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平為總體目標(biāo)，以住宅小區(qū)為載體，全面提高住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一�！边@一觀點(diǎn)凸顯了“綠色環(huán)保住宅”的指導(dǎo)原則，即以可持續(xù)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)它的全方位性和立體性，在開發(fā)過程中嚴(yán)格遵循4R原則(Reduce、Reuse、Recycle、Replace)，以此來尋求人、自然和建筑之間的和諧、統(tǒng)一。

　　綠色住宅的開發(fā)包括四個(gè)方面：開發(fā)綠色資源、開發(fā)綠色生態(tài)、開發(fā)綠色建材以及實(shí)施綠色服務(wù)，如開發(fā)風(fēng)能、水能和太陽能就是一種無公害的新型替代能源。舉個(gè)例子，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)的北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館之一水立方，在各個(gè)方面都為綠色住宅樹立了方向和典范，無論是其設(shè)計(jì)、建造、建材的使用，還是采光、噪音處理、節(jié)能等方面都堪稱世界一流，它真正貫徹和體現(xiàn)了“綠色奧運(yùn)”這一理念。

　　(二)推行綠色物業(yè)

　　綠色物業(yè)具有較高的科技含量，其開發(fā)建設(shè)伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用，包含了能源的節(jié)約利用、建筑物抗災(zāi)能力的有效提升、降低污染等多個(gè)指標(biāo)。物業(yè)要有特色才能具有和其他物業(yè)抗衡的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，創(chuàng)新意識(shí)和超前意識(shí)能助推特色物業(yè)的發(fā)展。“硬件”和“軟件”相配合才是成功的綠色物業(yè)設(shè)計(jì)的根本，一是要因地制宜，以人工環(huán)境和自然環(huán)境相融合的方式發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)。二是要配套豐富的軟件環(huán)境�，F(xiàn)今，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗因素之一就是物業(yè)管理。綠色物業(yè)強(qiáng)調(diào)的是以人為本，它重視人與自然的和諧生存，實(shí)現(xiàn)生態(tài)的平衡，利用現(xiàn)代高科技手段來打造健康居住環(huán)境，以此來滿足人們對(duì)物質(zhì)文明與精神文明的追求，獲得高效、舒適、低污染的居住環(huán)境。 (三)實(shí)施綠色定價(jià)

　　綠色定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷模式中的一個(gè)重要因素，它是一種與綠色產(chǎn)品相適應(yīng)的定價(jià)方式。綠色住宅的開發(fā)在成本上比傳統(tǒng)住宅有所增加，主要包括了使用綠色建材和綠色施工技術(shù)而增加的成本、為環(huán)境保護(hù)而在施工中增加的成本以及綠色環(huán)保住宅在運(yùn)營(yíng)、維護(hù)中所增加的成本。綠色住宅的定價(jià)方法可使用在綠色住宅的成本基礎(chǔ)上加上一定利潤(rùn)的成本加成定價(jià)法，也可使用在對(duì)比綠色住宅與相鄰住宅的差異化后帶來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。許多消費(fèi)者表示能夠接受較高價(jià)格的綠色住宅，因?yàn)榇_實(shí)真切感受到了綠色利益。因此，企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)除了要充分考慮消費(fèi)者的支付能力外，還要竭盡全力進(jìn)行宣傳，把綠色住宅的特點(diǎn)推廣出去，使消費(fèi)者愿意為高價(jià)格的綠色住宅買單。企業(yè)還可以另謀策略，比如以適當(dāng)讓利的方式來增加銷售量，形成一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)效益，以此來獲取更大的利潤(rùn)。

　　(四)發(fā)展綠色品牌

　　市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想爭(zhēng)得自己的一席之地就必須樹立綠色品牌的觀念，制定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的品牌戰(zhàn)略。品牌是企業(yè)和產(chǎn)品在消費(fèi)者心中的一種形象代表，它包括企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌。為了不讓競(jìng)爭(zhēng)者之間的產(chǎn)品發(fā)生混淆，可充分發(fā)揮品牌的功能，把不同企業(yè)之間的同類產(chǎn)品區(qū)別開來。房地產(chǎn)品牌的建設(shè)需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程，企業(yè)必須得加大努力，提升自身水平。我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)社會(huì)中不難看出，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的品牌很容易在人們心底扎根，當(dāng)人們一看到這個(gè)品牌就能很快地聯(lián)想到一個(gè)詞或一句話，而且多數(shù)為大眾所喜愛的正面詞句。據(jù)心理學(xué)家推測(cè)，人們喜歡把某個(gè)品牌與美好的事物聯(lián)想到一起，比如：鳥語花香、優(yōu)美的環(huán)境等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌或產(chǎn)品品牌應(yīng)該從這些符合綠色環(huán)境的標(biāo)志上多下功夫。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色品牌的意義主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)綠色品牌的作用

　　綠色品牌的建設(shè)容易得到社會(huì)的公認(rèn)和消費(fèi)者的支持，以此來拉近企業(yè)與消費(fèi)者之間的距離，這有利于塑造企業(yè)形象，也有利于挖掘企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。同時(shí)，綠色品牌產(chǎn)品也能使得綠色原材料供應(yīng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力在同行業(yè)間有所提升，占據(jù)一席之地。

　　第二，對(duì)購(gòu)房者而言的綠色品牌住宅作用

　　現(xiàn)階段，人們生活水平日趨提升，在追求物質(zhì)生活的同時(shí)，人們更加注重精神生活�，F(xiàn)今，都市生活的節(jié)奏在加快，許多上班族承受著巨大的精神壓力，這些人愿意花錢去享受有品質(zhì)的生活，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅就是他們的首選，希望借此來釋放壓力。

　　第三，綠色生態(tài)的綠色品牌住宅

　　生態(tài)環(huán)境為人們?cè)絹碓疥P(guān)注，保護(hù)好生態(tài)環(huán)境就是保護(hù)我們的家園。開發(fā)綠色品牌住宅，關(guān)注生態(tài)環(huán)境，更有利于人們的生活、社會(huì)的進(jìn)步。

　　(五)促進(jìn)綠色廣告

　　房地產(chǎn)的特性之一是具有地理位置的固定性，所以，大部分樓盤都是以預(yù)售的形式進(jìn)行銷售的，這就需要促銷手段。綠色廣告是促銷手段的一種，它包含了開發(fā)小區(qū)的基本情況、生態(tài)綠色率、樓盤打造的特色及品牌形象等內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)商以促進(jìn)銷售為目的、加大企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力而設(shè)計(jì)的一種促銷方式。綠色廣告的設(shè)計(jì)最重要的是要吸引消費(fèi)者的注意力，通常表現(xiàn)在以采光通風(fēng)為主題，以不含有害、有毒及腐蝕性、揮發(fā)性物質(zhì)，對(duì)人體沒有危害的綠色建材為主題，以舒適高品質(zhì)生活為主題等。可以從綠色公益出發(fā)，打造有關(guān)綠色公益的平面和立體廣告，以此提升企業(yè)形象，還可博得消費(fèi)者的信任。

　　在綠色住宅銷售中，綠色廣告促銷占據(jù)了舉足輕重的地位。綠色廣告的設(shè)計(jì)需要房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注營(yíng)銷前沿的動(dòng)態(tài)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇。特別是在媒體選擇上要特別注重“綠色”效應(yīng)，要選擇消費(fèi)者最易接觸的媒體。綠色促銷廣告在設(shè)計(jì)上應(yīng)有新穎的感覺，在內(nèi)容上要凸顯綠色住宅給人們帶來的高品質(zhì)生活，要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的綠色形象，展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)生態(tài)環(huán)境做出的貢獻(xiàn)。

　　如今，人們的觀點(diǎn)在發(fā)生改變，對(duì)貼近自然、呼吸自然的需求日益高漲，對(duì)于住宅的功能不再局限于遮風(fēng)擋雨。普及和實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保的消費(fèi)理念需要一個(gè)過程，房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存，擁有可持續(xù)發(fā)展權(quán)，就只能認(rèn)準(zhǔn)綠色營(yíng)銷之路。

　　[參考文獻(xiàn)][1]劉建南，曠錦云.房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷探討[J].商品與質(zhì)量，20xx，(6).

　　[2]畢素梅，于鳳軍.房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷策略探析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，20xx，(11).

　　[3]李曉蓉.房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷現(xiàn)狀探析[J].現(xiàn)代商業(yè)，20xx，(6).

　　[4]吳泓.房地產(chǎn)業(yè)綠色營(yíng)銷戰(zhàn)略研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，20xx，(2).

房地產(chǎn)畢業(yè)論文2

　　一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義

　　要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

　　什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭�！�(1999年版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰�！�

　　從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

　　(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

　　(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

　　(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)�？梢姡�泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

　　一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

　　另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

　　在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

　　應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

　　(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文3

　　項(xiàng)目造價(jià)控制的實(shí)質(zhì)，就是要借助科學(xué)的管理方式將項(xiàng)目造價(jià)定位在可以控制的范圍之內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本進(jìn)行最高效的管理。其主要集中在兩個(gè)階段：

　　①設(shè)計(jì)出最優(yōu)化的工程方案;

　�、谠趯�(shí)際施工過程當(dāng)中強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督與管理力度，避免出現(xiàn)重復(fù)和浪費(fèi)。

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理中出現(xiàn)的阻礙因素分析

　　1.1各個(gè)部門之間的交流存在局限

　　在當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，都存在著一個(gè)共同的問題，那就是各個(gè)部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調(diào)性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)的工程造價(jià)被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)將工作重心集中在項(xiàng)目施工上面，而忽視其他過程。項(xiàng)目工程的初始階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有重視到這一開始，很少對(duì)其投入足夠的時(shí)間和精力，而且，各個(gè)部門之間是存在著很多的障礙的，很難實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這就給工程造價(jià)造成了非常巨大的壓力。

　　1.2開發(fā)商存在缺陷和問題

　　在建設(shè)過程當(dāng)中，開發(fā)商會(huì)逐漸呈現(xiàn)出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學(xué)有效的方法來進(jìn)行完善和優(yōu)化。舉例說明：開發(fā)商并不注重監(jiān)管建筑材料，也不會(huì)嚴(yán)把供貨渠道關(guān)卡，致使在其過程當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程材料不合格甚至不達(dá)標(biāo)的負(fù)面結(jié)果。此外，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)材料出現(xiàn)問題，開放商本應(yīng)還是第一個(gè)沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時(shí)往往表現(xiàn)出一種非常漠視的態(tài)度，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是對(duì)原材料的質(zhì)量和價(jià)格沒有清楚的掌握，對(duì)于供貨渠道更是模棱兩可。

　　1.3開發(fā)商控制管理力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

　　開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的控制和管理非常不嚴(yán)格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現(xiàn)象的概率。這是目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一個(gè)非常大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎將全部的時(shí)間和精力都集中放在了施工管理工作當(dāng)中，并沒有重視到前期的設(shè)計(jì)與研究，這就使得在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)了非常普遍的三超現(xiàn)象。

　　1.4在施工中對(duì)成本管理重視力度不夠

　　在施工過程中，開發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對(duì)成本的控制不夠嚴(yán)格也不夠全面，這是非常不科學(xué)的。開發(fā)商經(jīng)常因?yàn)楦鞣N各樣的問題而忘記對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督與管理，這就導(dǎo)致開放商很難在應(yīng)對(duì)突發(fā)問題時(shí)立即找到一個(gè)最科學(xué)有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規(guī)避問題的出現(xiàn)。項(xiàng)目施工本身就需要一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程，長(zhǎng)時(shí)間的忽視必然會(huì)導(dǎo)致最后竣工核算階段出現(xiàn)超出工期預(yù)算的結(jié)果。此外，還有很多的開發(fā)商，為了爭(zhēng)取在最快的時(shí)間內(nèi)完成好工程項(xiàng)目，愿意投入更多的成本來換取項(xiàng)目工期的縮短，技術(shù)人員和工程管理階層并沒有一個(gè)成熟有效的溝通渠道，來進(jìn)行積極有效的溝通。

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的有效措施

　　2.1加大對(duì)合同修改的關(guān)注力度

　　在實(shí)際的施工過程當(dāng)中，開發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項(xiàng)目合同的更改絕不是簡(jiǎn)單的內(nèi)容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，都需要隨之重新進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)內(nèi)容重新調(diào)整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會(huì)牽扯到一系列的經(jīng)濟(jì)賠償問題，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要注重建設(shè)項(xiàng)目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。

　　2.2加強(qiáng)對(duì)施工的監(jiān)管力度

　　開發(fā)商必須要隨時(shí)隨地加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工的監(jiān)督與管理力度，要派出專業(yè)人士到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行探查與巡視，一定要做到全程嚴(yán)格且有效的監(jiān)管，做到動(dòng)態(tài)監(jiān)管。在此需要注意的一點(diǎn)是，開發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專業(yè)人員必須要深入到建設(shè)過程當(dāng)中，對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題進(jìn)行仔細(xì)的排查，對(duì)于任何能夠引起工程造價(jià)的變更問題都要進(jìn)行嚴(yán)格的審核與把控。

　　2.3建立科學(xué)有效的監(jiān)督與管理機(jī)制

　　開發(fā)商必須要客觀認(rèn)識(shí)到當(dāng)前項(xiàng)目工程施工的實(shí)際形勢(shì)，要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力放到項(xiàng)目的監(jiān)督與管理工作上面，必須要建立起一套科學(xué)、高效的監(jiān)管機(jī)制，要嚴(yán)格按照規(guī)章流程以及明確的制度來完成施工內(nèi)容，要從施工的第一步就要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保施工當(dāng)中的全部工序都能夠按照科學(xué)化和有序化的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。(1)積極引進(jìn)和應(yīng)用最先進(jìn)的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)。開發(fā)商要積極尋求最新的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)，從技術(shù)層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時(shí)間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術(shù)來完成。(2)完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，經(jīng)過層層審查之后，才可以進(jìn)行施工。如果發(fā)生了現(xiàn)場(chǎng)簽證行為，開發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過核算，證明合理之后才能夠繼續(xù)下一步的工作內(nèi)容。(3)工程人員要深入現(xiàn)場(chǎng)。在項(xiàng)目工程實(shí)施過程當(dāng)中，工程人員必須要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行深入的調(diào)查和監(jiān)管，要對(duì)各項(xiàng)簽證材料的真實(shí)性進(jìn)行審查與評(píng)估，要仔細(xì)分析與探討施工方案的科學(xué)性與可行性。

　　3、結(jié)束語

　　綜上所述，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的最大化，就必須要隊(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全面的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現(xiàn)問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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