土地出讓金審計的重點和方法

　　目前，土地資源的利用和管理正面臨著一系列深層次的矛盾和沖突,審計發(fā)現(xiàn)有的地方政府和部門存在應征未征土地出讓收入、土地出讓收入管理不規(guī)范、改變土地出讓收入用途、部分地方違規(guī)批地用地、土地開發(fā)整理相關(guān)資金納入國庫管理、耕地保護制度未落實等問題。那么土地出讓金審計的重點及方法有哪些呢?

　　土地出讓金的審計重點

　　在全面審計的基礎上,突出審計重點是開展常規(guī)審計的內(nèi)在要求，在審計具體實施過程中，必須以土地專項資金收支及管理使用是否真實、合法、效益為切入點，結(jié)合審計目標，在審計內(nèi)容上，重點把握以下六點：

　　(一)審計土地出讓情況。主要審計土地建設用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)是否按規(guī)定辦理，有無違反土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀調(diào)控政策，擅自批地，頂風作浪行為。出讓形式是否符合規(guī)定，有無打著招商引資等幌子，不屬無償供地范圍而無償供地或應屬招、拍、掛供地而以協(xié)議低價出讓，造成國家利益受損行為等;

　　(二)審計用地情況。主要審計用地是否按合同規(guī)定執(zhí)行，有無擅自更改土地用途、擴大用地規(guī)模的行為等。

　　(三)審計出讓金收入情況。主要審計土地出讓金是否及時足額征收，是否按照規(guī)定的比例計提國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，有無隱瞞收入，設置帳外帳行為。有無利用暫存款、國有資產(chǎn)處置收益等科目，縮小收支規(guī)模，截留上級收入行為。有無擅自減免、擅自出臺違背國家政策法律的`優(yōu)惠政策或先征后返等行為;票據(jù)使用是否符合規(guī)定，是否使用全省土地出讓金統(tǒng)一監(jiān)制票據(jù)，有無使用收據(jù)等不合法票據(jù)等。

　　(四)審計資金支出情況。主要審計土地出讓金的使用是否符合政策規(guī)定，有無擠占挪用，擴大開支范圍，違規(guī)出借土地出讓金等行為。業(yè)務費提取是否符合規(guī)定，有無多提，重復列支等行為。審計新增建設用地有償使用費、耕地占用稅、土地復墾費等計算是否正確，是否按規(guī)定足額上繳稅款，是否規(guī)定足額上繳中央及上級收入等。

　　(五)審計資金管理情況。主要審計資金管理是否到位，是否全額納入本級財政預算管理，是否認真執(zhí)行收支兩條線規(guī)定。審計財務核算是否規(guī)范，檢查資金是否全額繳入財政專戶，凈收入是否上交國庫，土地出讓金是否全額繳入地方金庫，有無坐支、挪用的行為等。

　　(六)審計耕地保護和被征地農(nóng)民權(quán)益維護情況。一是檢查征地補償安置標準是否符合國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，是否按照經(jīng)批準的征地補償安置方案實施補償安置工作，有無降低補償標準，截留、挪用、拖欠征地補償和安置措施不落實的問題,有無侵占農(nóng)民和拆遷戶切身利益行為，支付的工程款是否按合同支付，票據(jù)是否合法等。二是檢查土地征收、轉(zhuǎn)用情況，重點檢查是否嚴格依照土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和有關(guān)審批制度審批征地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是否嚴格落實耕地占補平衡、基本農(nóng)田保護等耕地保護制度，是否存在“以租代征”農(nóng)村集體用地等問題。三是檢查是否建立了被征地農(nóng)民社會保障制度，是否足額落實社會保障資金，被征地農(nóng)民生活和養(yǎng)老是否得到基本保障，重點關(guān)注有無挪用、拖欠被征地農(nóng)民社會保障資金等問題。

　　土地出讓金的審計方法

　　在審計項目實施過程中,審計人員必須根據(jù)現(xiàn)場了解的情況，有目的選擇適當?shù)膶徲嫹椒�，它是突出審計重點，實現(xiàn)審計目標的前提和保證，如果審計方法運用得當，它可以提升審計的質(zhì)量，并規(guī)避審計風險。因此，在土地出讓金審計過程中，除了采取詳查、審閱、詢查、計算、復核、監(jiān)盤、計算機輔助審計等方法進行以帳面情況為主的財務收支審計外，還應根據(jù)被審單位提供與財務有關(guān)的土地出讓和用地業(yè)務、規(guī)劃、文件、地籍、卷宗、圖表等資料，視當?shù)氐耐恋爻鲎屨�策的�?zhí)行狀況，適當運用下述審計方法，以提高審計效率和質(zhì)量。

　　(一)抽樣法。審計人員應憑借專業(yè)判斷，按照重要性原理，進行審計抽樣�？梢园赐恋氐囟蔚燃壋闃�、可以按土地用途種類抽樣、可以從房地產(chǎn)開發(fā)用地和政府經(jīng)濟適用房、廉租房、公債租房等用地抽樣、可以從政府關(guān)于土地出讓的抄告單和簡復單等抽樣，來檢查土地出讓的全過程，可以收到事半功倍的效果。

　　(二)逆查法。可以從歷年欠繳土地出讓金情況逆查、可以從權(quán)證發(fā)放的地籍資料逆查。如審計檢查某單位為什么長期欠繳土地出讓金，經(jīng)追蹤檢查出讓宗卷資料，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在未繳土地出讓金的情況下取得國有土地使用權(quán)證，同時由于企業(yè)經(jīng)營困難無力開發(fā)，致使出讓的土地長期閑置。

　　(三)比較分析法。對出讓價格的合理性進行審計是土地出讓專項資金審計的一個重要內(nèi)容。要對出讓價格的.合理性進行審計，就要運用比較分析法，要對同等級地段同用途的出讓土地進行容積率和樓面價的比較分析，要對出讓價格與基準地價進行比較分析，通過比較分析可以發(fā)現(xiàn)出讓價格的科學性和合理性，檢查是否人為確定出讓價格，是否低于協(xié)議出讓最低價出讓土地，造成大量國有土地資產(chǎn)流失。

　　(四)實地勘查法。出讓的土地是否閑置、劃撥的土地是否擅自改變用途而未補繳土地出讓金、是否擅自利用劃撥土地進行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)、是否擅自轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、臨時用地上是否修建永久性建筑等等，必須進行實地勘查。

　　(五)核對法。土地利用總體規(guī)劃應與城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃相核對，核對城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設用地規(guī)模是否超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模;核對在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地是否符合城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。

　　(六)追蹤法。要真正發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用土地出讓金，就不能停留在有關(guān)部門提供的土地出讓金專戶的賬面上，審計一定要隨著資金的流向跟蹤到底，才能發(fā)現(xiàn)土地出讓金可能被有關(guān)主管部門用于彌補行政經(jīng)費不足、發(fā)放獎金、建造辦公大樓、投資注冊企業(yè)、出借甚至形成“小金庫”或被被個人貪私分等問題。

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