房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試業(yè)務(wù)操作知識(shí)點(diǎn)

時(shí)間：2024-07-27 09:36:10 經(jīng)紀(jì)人我要投稿

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2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試業(yè)務(wù)操作知識(shí)點(diǎn)

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2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試業(yè)務(wù)操作知識(shí)點(diǎn)

　　一、市場法的基本原理

　　(1)市場法的概念

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　(2)市場法的理論依據(jù)

　　市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　(3)市場法適用的對象和條件

　　市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場法估價(jià)。

　　市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)。

　　市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;

　　(4)市場法的操作步驟

　　運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　二、房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則

　　對房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則：

　　可測量性。可測量性是指各個(gè)細(xì)分市場的現(xiàn)實(shí)或潛在購買力和市場規(guī)模大小是可以識(shí)別、可以衡量的。

　　可進(jìn)人性�？蛇M(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場的程度。主要從三個(gè)方面判斷細(xì)分市場對于企業(yè)是否具有可進(jìn)入性：

　　① 企業(yè)是否具有進(jìn)入細(xì)分市場的條件;(如存在貿(mào)易壁壘)

　�、谄髽I(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細(xì)分市場的消費(fèi)者;

　�、郛a(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場。

　　可盈利性�？捎允侵甘袌鲆�(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說，一個(gè)細(xì)分市場應(yīng)該具有一定的規(guī)模，并且具有相當(dāng)程度的發(fā)展?jié)摿Γ阋詽M足企業(yè)銷售和利潤的要求。

　　可行性�？尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細(xì)分市場，能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場營銷計(jì)劃，包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道以及促銷等計(jì)劃。

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