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金華市物業(yè)服務收費管理辦法實施細則
為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)》等有關規(guī)定，我們對2005年制定的《金華市〈物業(yè)服務收費管理辦法〉實施細則》(金價管〔2005〕23號)進行了修改，現(xiàn)將修訂后的《金華市物業(yè)服務收費管理實施辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
金華市物價局金華市建設局
二〇一〇年七月八日
金華市物業(yè)服務收費管理實施辦法
第一條 為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 金華市物價局會同金華市建設局依法對市區(qū)范圍內的物業(yè)服務收費進行管理、協(xié)調、監(jiān)督和指導。
第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主所收取的費用。其物業(yè)服務內容應當包括:
1、物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);
2、物業(yè)管理區(qū)域內公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清運和化糞池的清理;
3、公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
4、公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內的安全防范工作;
5、各類物業(yè)的檔案資料管理和裝修管理;
6、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定的其他公共性服務。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅小區(qū)(不包括別墅、排屋等，下同)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第六條 物業(yè)服務收費可采取包干制或酬金制計費方式。前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務收費實行包干制，業(yè)主委員會成立以后的計費方式由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。其服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和利潤構成。包干制既可采取綜合服務包干，也可采取菜單式的分項服務包干。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。其預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)酬金。
第七條 實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行等級收費制度，收費等級以實施服務的住宅小區(qū)為單位考核評定。
收費等級評定標準和各等級收費中準價及浮動幅度，由市物價局會同市建設局根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的公共性物業(yè)服務的服務內容、服務質量、服務標準及住宅小區(qū)規(guī)模、檔次、環(huán)境、服務設施等因素制定，并向社會公布。
各住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的具體執(zhí)行標準，由物業(yè)服務企業(yè)(或開發(fā)建設單位)在規(guī)定的中準價格和浮動幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務合同中明確。
第八條 實行市場調節(jié)價的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定自行確定具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確。
按規(guī)定應當成立而未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費由物業(yè)服務企業(yè)參照前期物業(yè)服務收費的有關規(guī)定，自行確定收費標準，并征得物業(yè)管理區(qū)域內半數(shù)以上業(yè)主同意后執(zhí)行。
第九條 前期物業(yè)服務實施收費等級考核的住宅小區(qū)建筑總面積應不少于2萬平方米(含)。建筑總面積少于2萬平方米的住宅小區(qū)由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定收費標準，雙方協(xié)商不能達成一致的，可報價格主管部門根據(jù)服務成本核定收費標準。
第十條 新建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務收費等級評定標準自評收費標準，向價格主管部門提出書面申請，申請時按本辦法第十一條第二款要求提供資料，由價格主管部門根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況確定臨時收費標準。
實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅小區(qū)，由房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)小區(qū)實施物業(yè)服務的方案，對照物業(yè)服務收費等級考評辦法和收費標準參考幅度，向價格主管部門申報收費等級和收費標準。由價格主管部門根據(jù)小區(qū)設施設備的配置情況和經審核的物業(yè)服務方案，核定收費等級和收費標準中準價及浮動幅度，具體收費標準由房地產開發(fā)企業(yè)在核定的中準價和浮動幅度內通過招投標確定。
第十一條 物業(yè)服務收費等級的考核評定由區(qū)價格主管部門會同物業(yè)主管部門組織。金華經濟開發(fā)區(qū)范圍內的由市物價局會同市、開發(fā)區(qū)物業(yè)主管部門組織。
物業(yè)服務企業(yè)申報物業(yè)服務收費等級，應在收費前30個工作日向價格主管部門提出書面申請。申請時應提供下列資料：
(一)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》;
(二)《物業(yè)服務企業(yè)資質等級證書》;
(三)物業(yè)服務合同及住宅小區(qū)物業(yè)服務內容標準等相關資料;
(四)《金華市物業(yè)服務收費等級審批表》;
(五)要求提供的其它資料。
第十二條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費按住宅建筑面積計收;計費時間從業(yè)主購買新建的商品住宅辦理交房手續(xù)之日的次月起計算，因業(yè)主原因，未在規(guī)定時間內及時辦理交房手續(xù)的，按約定的交房期限的次月起計算;購買非新建的商品住宅從該房屋產權轉移之日的次月起計算。
業(yè)主出租物業(yè)的物業(yè)服務收費可按雙方約定交納。由承租人交納的，業(yè)主負連帶交納責任。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的住宅，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。已辦理交房手續(xù)但業(yè)主未居住的、居住后又空置且時間在半年以上的物業(yè)，經物業(yè)服務企業(yè)核實后，物業(yè)服務收費按應收標準的70%交納。房屋裝修期間不屬于房屋空置，其物業(yè)服務費用應按規(guī)定標準全額繳納。
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第十四條 物業(yè)服務成本(物業(yè)服務支出)由以下項目構成：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經業(yè)主同意的其它費用。
第十五條 電梯、增壓水泵等高能耗設施運行所需的電費，住宅小區(qū)內非公共地下機動車停車庫、車位的照明和通風的電費、保潔、秩序維護等費用按實際發(fā)生額向受益業(yè)主分攤。具體分攤辦法由雙方協(xié)商確定。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托方收取代辦服務費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
第十八條 物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)管理服務時，應和業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，切實按合同約定的服務項目、標準提供質價相符的服務。
第十九條 除法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定外，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主收取押金、保證金。
第二十條 物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同所約定的時限向業(yè)主收取;未作約定的，預收期不得超過12個月。
第二十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當在物業(yè)專項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。物業(yè)專項維修資金的收取、使用和管理按有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條 物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布，并接受業(yè)主和價格主管部門的監(jiān)督。
第二十三條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
第二十四條 業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)服務費后，除國家另有規(guī)定外，任何部門和單位不得向業(yè)主重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，除政府價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調節(jié)價。
第二十六條 對違反本辦法規(guī)定的價格行為，由市物價局依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十七條 本辦法自2010年8月1日起施行。原金華市物價局、金華市建設局《關于印發(fā)金華市<物業(yè)服務收費管理辦法>實施細則》(金價管〔2005〕23號)同時廢止。
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