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房地產(chǎn)融資渠道變遷2017
2017年有關(guān)房地產(chǎn)融資渠道的變遷，大家知道多少？下面是小編收集的相關(guān)知識，歡迎大家閱讀與了解。
摘要：
● 房地產(chǎn)融資渠道概覽
主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權(quán)益融資、開發(fā)貸款、非標融資、海外融資、傳統(tǒng)債券融資及資產(chǎn)證券化等。權(quán)益融資最大的優(yōu)勢是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而實現(xiàn)迅速加杠桿。銀行的開發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩(wěn)定和主要的融資模式，具有成本和門檻雙低的特點。非標融資因為進入門檻低和監(jiān)管靈活而受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。海外融資則偏愛大型房企。債券融資的具有審核難度較小、期限與開發(fā)周期匹配、進入門檻低和綜合成本低等優(yōu)勢。資產(chǎn)證券化可以實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離。
● 房地產(chǎn)融資渠道變遷歷程
自2006年至今，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺, 房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過程。2006-2009年，IPO、股票增發(fā)是主要的融資渠道;其后受到2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策出臺的影響，權(quán)益融資受限，非標興起;在市場調(diào)控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標再次被重啟的定增所取代;2015年初證監(jiān)會頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長迅速。
● 房地產(chǎn)未來融資渠道展望
短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長期來看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資;與此同時，中票、項目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補充。
風險提示：
房地產(chǎn)公司債發(fā)行監(jiān)管嚴格，中小型地產(chǎn)公司融資受阻
一、房地產(chǎn)融資渠道概覽
1、權(quán)益融資：改善資產(chǎn)負債率
傳統(tǒng)的權(quán)益融資方式包括IPO和增發(fā)兩種。2010年開始證監(jiān)會叫停了房地產(chǎn)IPO，因此2011-2015年間沒有房地產(chǎn)企業(yè)通過A股IPO方式融資。增發(fā)最大的優(yōu)勢是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而實現(xiàn)迅速加杠桿。2006-2009年的定增潮中上市房企通過“增發(fā)-做大凈資產(chǎn)-增加杠桿”的方式迅速拿地;2014年重啟定增，2015年房地產(chǎn)通過增發(fā)融資規(guī)模達1439.05億元。定增資金雖不能直接用于拿地，但定增增加凈資產(chǎn)依然為加杠桿奠定了基礎(chǔ)。
2、開發(fā)貸款：低成本低門檻
房地產(chǎn)開發(fā)貸款指商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。銀行的開發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩(wěn)定和主要的融資模式，具有成本和門檻雙低的特點。
開發(fā)貸款的使用存在以下問題：第一，開發(fā)貸款到位時間和現(xiàn)金流出的時間有錯配。開發(fā)貸款要求四證齊全后可以辦理，但是往往拿地之后就需要支付土地款，而土地成本在總投資中占比較高，僅依靠開發(fā)貸難以進行現(xiàn)金流匹配。第二，開發(fā)貸款的額度受到抵押物價值的限制。房地產(chǎn)企業(yè)在擴張過程中，需要大量的啟動資金，僅僅依靠開發(fā)貸不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的拿地擴張需求。
3、非標融資：進入門檻低，監(jiān)管靈活
房地產(chǎn)企業(yè)非標融資在2010-2013年迅速增長，一度成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式。常用的非標融資方式有信托、基金子公司等。按照權(quán)益實質(zhì)，房地產(chǎn)信托和產(chǎn)業(yè)基金的性質(zhì)都有兩種，一種是債權(quán)性投資，一種是權(quán)益性投資。
債權(quán)性股權(quán)投資是指通過投資優(yōu)先級份額或直接通過各類資產(chǎn)管理計劃對目標公司進行股權(quán)投資，僅做項目審核，不參與經(jīng)營管理，退出方式為負債到期償還或劣后級投資人(或項目公司、指定第三方)回購基金份額。權(quán)益投資是通過投資優(yōu)先級份額或普通份額，對目標公司進行股權(quán)投資，回收方式是通過目標公司上市后出售股票或項目公司分紅等，權(quán)益性投資的目的是分享目標公司未來發(fā)展帶來的收益。
非標融資的優(yōu)勢有以下幾點：第一，信托以股權(quán)的形式(或權(quán)益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基金)投資房地產(chǎn)企業(yè)可以繞開銀監(jiān)會的“四三二” 限制;第二，信托融資的進入門檻較低，解決了非上市公司以及非大型房企通過股票增發(fā)和海外融資的渠道不順暢的問題;第三，資金用途靈活。
4、海外融資：偏愛大型房企
房地產(chǎn)海外融資的渠道以發(fā)行美元債和美元票據(jù)為主，由于評級門檻高，海外債更適合大型房企。2013年以前，發(fā)行海外債的優(yōu)勢是既可以享受海外的低利率環(huán)境，又可以享受人民幣升值的收益。目前，由于境外評級公司對國內(nèi)企業(yè)的評級普遍偏低，疊加人民幣處于貶值通道，發(fā)行美元債融資的成本優(yōu)勢并不明顯。因而，海外融資的方式更加偏愛評級較高的大型房企。
到目前為止，發(fā)行海外債的房地產(chǎn)企業(yè)以大中型企業(yè)為主，其中評級在投資級的主體只占34%。發(fā)行票面利率的中樞有所下降，由2013年的10%以上下降到當前6-8%。
5、傳統(tǒng)債券融資：多重優(yōu)勢疊加
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)行債券融資自2015年放開，與其他融資方式相比，債券融資的具有審核難度較小、期限與開發(fā)周期匹配、進入門檻低和綜合成本低等優(yōu)勢，因而受到大小房企的青睞。
2015年以前，較少房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券的方式融資。2015年1月，證監(jiān)會正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法將發(fā)行主體由上市公司擴展到融資平臺以外的所有公司制法人，這意味著公司債發(fā)行主體不僅限于上市公司，實現(xiàn)了在非上市公司發(fā)行公司債方面的擴容，尤其房地產(chǎn)公司債的擴容。截止到10月底，房地產(chǎn)公司債存量余額1.1萬億，占存量公司債的比重達到28%;房地產(chǎn)中票余額近1500億，萬達和萬科是發(fā)行主力。
6、資產(chǎn)證券化：基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)隔離
資產(chǎn)證券化方式有如下優(yōu)勢：第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)相互獨立，可以不受凈資產(chǎn)40%的限制且滿足中小企業(yè)主體的需求;第二，通過基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離，獲得更高的信用等級，從而節(jié)約融資成本;第三，資金期限和用途靈活;第四，通過合理設(shè)計可以實現(xiàn)出表。
二、融資渠道變遷歷程
自2006年至今，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺, 房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過程。2006-2009年，IPO、股票增發(fā)是主要的融資方式;其后受到2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策出臺的影響，權(quán)益融資受限，非標興起;在市場調(diào)控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標再次被重啟的定增所取代;2015年初證監(jiān)會頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長迅速。
1、2006-2009年：股票牛市推動IPO和定增攀升
2006-2007年股票牛市環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市并通過定增直接融資。2006年是房地產(chǎn)企業(yè)IPO額度達到頂峰，當年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO融資60億元;2007-2009年，A股上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)融資額度分別為342、149和204億元。
2、2010-2013年：房企定增叫停，非標興起
2009年底到2010年初，國家出臺一系列房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策，如“國四條”、“國十條”等，提出增加供給、抑制投機、嚴格二套房貸款管理等舉措。2010年1月，證監(jiān)會指出房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都需要征求國土資源部意見，其開發(fā)行為需要住建部進一步檢查認定。與此同時，非標融資迅速增長。
2010-2013年是房地產(chǎn)信托發(fā)行高峰，2010年發(fā)行增速創(chuàng)造歷史新高335%，2010年創(chuàng)造發(fā)行量歷史新高4025億元。
2013年3月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中指出，對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。與此同時，信托余額達到高峰，增速開始下滑，2013年上半年末，房地產(chǎn)信托余額為8119億元。
2012年起基金子公司可以開展專項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，基金管理公司可以設(shè)立子公司來投資于未通過證券交易所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)、債券及其他財產(chǎn)權(quán)利以及中國證監(jiān)會認可的其他資產(chǎn)。
3、2014-2016年：非標收縮，定增迅速壯大
2014年，房地產(chǎn)再融資暫停3年多之后，中茵股份、天�；ǘㄔ霁@得證監(jiān)會批準，標志著房地產(chǎn)股權(quán)融資再次開閘。14年后房地產(chǎn)非標被定增所取代，房地產(chǎn)信托在2014年達到1.3萬億的峰值，在全部信托中占比10%。與此同時，基金化房地產(chǎn)信托余額規(guī)模大幅下降，從2012年最高的408億元下降到2016年年初的92.5億元。2014年下半年，被叫停3年的房企股權(quán)再融資開閘，在2015年的牛市環(huán)境下，房地定增迅速增長。2014年上市房企定增金額400億元;2015年房地產(chǎn)企業(yè)定增1439億元;截止到2016年8月底，上市房地產(chǎn)企業(yè)定增1303億元。
4、2015-2016年：公司債首次對房企放開
2015年1月，證監(jiān)會正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法有如下規(guī)定：發(fā)行主體由上市公司擴展到融資平臺以外的所有公司制法人。這意味著公司債發(fā)行主體不僅限于上市公司，實現(xiàn)了在非上市公司發(fā)行公司債方面的擴容，尤其房地產(chǎn)公司債的擴容。截止到10月25日，非城投房地產(chǎn)債存量1.1萬億，占公司債總量的28%。2015年5月之后，房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行迅速增長，2016年1月單月發(fā)行高峰達到1259.2億元。
三、房地產(chǎn)未來融資渠道展望
1、非標和公司債是當前房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資來源
除了銀行貸款以外，非標和公司債是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資來源。2016年上半年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托和公司債進行融資的額度分別為3124億元和4440億元，總和接近定增規(guī)模的十倍。
2、房地產(chǎn)公司債發(fā)行監(jiān)管趨嚴
根據(jù)上交所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準，“基礎(chǔ)范圍”是房地產(chǎn)企業(yè)申報公司債券應(yīng)當符合的基礎(chǔ)條件，綜合指標評價是通過整體規(guī)模和流動性管理指標將房企進一步劃分為“正常類”、“關(guān)注類”和“風險類”。
除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地，上交所強調(diào)“在房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍帝王、哄抬地價等行為”的房企禁止發(fā)行公司債。房企拿地能力顯著下滑，前期拿地較為激進的高杠桿房企將面臨較大的資金壓力。預計房地產(chǎn)公司債發(fā)行的收縮將在四季度有所體現(xiàn)。
3、未來融資更依賴銀行貸款、非標和銀行間債券
公司債新規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是分化式的，40%以上的企業(yè)將受到影響，其中主要為中小型房企。根據(jù)上交所對164家房地產(chǎn)申報企業(yè)(截至2016年3月底)的測算，正常類、關(guān)注類和風險類的數(shù)量占比分別為57%、23%和20%。符合基本準入標準的企業(yè)為111家，其中正常類74家，關(guān)注類25家，風險類12家。針對“風險類”發(fā)行人，主承應(yīng)嚴格風險控制措施，審慎承接相關(guān)項目;針對“關(guān)注類”發(fā)行人，應(yīng)按照相關(guān)要求作進一步披露和核查。(名單及存量債券余額見附錄。)
短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長期來看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資;與此同時，中票、項目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補充。
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