宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場發(fā)展的協(xié)調(diào)性研究

　　 　　內(nèi)容摘要：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還存在著諸多嚴重的問題，如地區(qū)間嚴重的發(fā)展不平衡，需求膨脹與供給滯后的矛盾，房地產(chǎn)投資的高漲與住房保障不足同時并存等。本文針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控進行了客觀的梳理與評價，提出完善房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控體系的建議。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)性
　　
　　自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際對宏觀調(diào)控進行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。
　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　
　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題
　　
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異
　　我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。
　　隨著我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展以及新農(nóng)村建設政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)供需矛盾較大
　　目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%�？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝�，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎設施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠遠超出了人們的預測。
　　面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導致的。供給和需求的關系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突
　　改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度�？焖僭鲩L的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨有的收益穩(wěn)定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費市場正同時經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。

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