房屋的交付與物權變動

在登記要件主義下，登記為不動產(chǎn)物權變動的生效要件，不動產(chǎn)的交付與物權變動無關，所以在不動產(chǎn)交易的過程中當所有權和占有分離時，如何平衡、處理由此而產(chǎn)生的利益關系就成為一個難題，本案為研究上述問題提供了一個很好的案型。本文包括如下三個方面的內(nèi)容：從債權法、物權法的角度分析不動產(chǎn)交付的法律后果，認為新莊公司、銀建公司可受占有之保護；從債權法、物權法的角度對不動產(chǎn)登記進行觀察，提出了登記申請一旦被登記機關受理即產(chǎn)生拘束力；基于形成權的理論，主張吉春公司不能解除合同。

　　一、不動產(chǎn)交付與物權變動

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外�！迸c動產(chǎn)交付一樣，不動產(chǎn)的交付就是讓與人將不動產(chǎn)的占有移轉(zhuǎn)給受讓人。不動產(chǎn)的交付除現(xiàn)實交付外，也可以表現(xiàn)為簡易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有兩次交付行為，即吉春房地產(chǎn)公司向新莊公司交付、新莊公司向銀建公司交付。

　�。ㄒ唬﹤鶛喾ㄒ曇爸械牟粍赢a(chǎn)交付

　　1.不動產(chǎn)交付是履行債權合同的行為

　　交付是房地產(chǎn)買賣中出賣人的合同義務。在房產(chǎn)買賣合同中，買賣雙方當事人的權利義務處于對等地位。一方當事人的權利即為另一方當事人的義務。反之，一方當事人的義務即為另一方當事人的權利。就出賣人而言，其義務主要是：（1）保證將買賣房產(chǎn)的所有權移轉(zhuǎn)給買受人。此項義務包括兩個方面，一是將房屋實際交給買受人占有，二是通過辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將買賣房產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移到買受人之名下；（2）瑕疵擔保義務，即房屋權利瑕疵擔保義務和質(zhì)量瑕疵擔保義務。本案中，吉春公司交付樓宇是履行契約義務的行為。同時，就買受人而言，在出賣人履行交付行為時，享有受領的權利�；�于此種權利，債權人才能接受債務人的履行并保持履行利益。但該受領亦為買受人的義務。本案中，新莊公司接受交付而占有房產(chǎn)是受領債務人的履行，其占有該寫字樓并保持該占有，是受領吉春公司履行合同義務的結(jié)果。從這里來看，除非新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無效、被撤銷或解除，吉春公司則不能請求新莊公司返還占有。如果新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無效、被撤銷或解除，新莊公司及銀建公司之占有便沒有了權源，吉春公司便可以直接向第三人銀建公司行使返還請求權。

　　2.標的物毀損、滅失的風險的承擔

　　我國理論界對于風險的承擔曾有兩種主張：一是認為風險責任的承擔應由所有人承擔，因之風險應隨所有權的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；二是認為風險責任的應自交付時起從出賣人移轉(zhuǎn)給買受人。合同法堅持了第二種主張，第142條規(guī)定：“標的物毀損、滅失風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外�！北景钢校�吉春公司向新莊公司交付寫字樓，新莊公司在保有其對寫字樓的占有這一履行利益的同時，并應承擔房屋意外滅失、毀損的風險。

　　（二）物權法視野中的不動產(chǎn)交付

　　1.交付與不動產(chǎn)物權變動的關系

　　我國民法通則第72條規(guī)定：“按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外�！焙贤�法第133條作了基本相同的規(guī)定。但上述財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移的規(guī)定應是針對動產(chǎn)物權變動的。至于不動產(chǎn)物權的變動，應是屬于其“法律另有規(guī)定的”情形。依我國民法學界的通說，認為不動產(chǎn)物權的變動我國應采取登記要件主義。我國的一些法律、法規(guī)和規(guī)章，比如《城市房地產(chǎn)管理法》、《建設部城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等，都明確規(guī)定登記為不動產(chǎn)物權變動的要件。2002年11月全國人大法工委提交的民法草案中也采取了不動產(chǎn)買賣交易實行登記生效的原則，學界提出的建議稿中也采納登記要件主義的立法例。依登記要件主義，在本案中，吉春公司向新莊公司、新莊公司向銀建公司之交付行為不能產(chǎn)生物權變動的后果，即房屋的所有權在交付之后仍然保持在吉春公司手中。

　　2.新莊公司、銀建公司能否獲得占有的保護

　　有學者認為：“關于占有的效力，如權利推定、權利移轉(zhuǎn)或善意取得等，在不動產(chǎn)已由登記制度取代之�！雹龠@是堅持登記要件主義必然的結(jié)論。而在不動產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)的交付是發(fā)生在當事人之間，而登記不僅有雙方當事人之申請登記行為，更有登記機關審查、登記的行為，所以在實踐中，不動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記往往是分離的，不是同步完成的。這種不同步表現(xiàn)為兩種情形：其一是不動產(chǎn)已經(jīng)交付，占有已經(jīng)移轉(zhuǎn)于受讓人，但是尚未辦理物權變動登記；其二是登記已經(jīng)完成，但是出讓人沒有交付不動產(chǎn)，出讓人仍然占有不動產(chǎn)。這兩種情形的共性就是所有權權屬和占有的分離，此時作為單純的占有人的出讓人或受讓人，能否依占有制度獲得保護，是一個值得研究的問題。

　�。�1）吉春公司能否向新莊公司行使所有物返還請求權

　　關于何謂所有物返還請求權，學者認為所有人對于無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，是為所有物返還請求權，或所有人的回復請求權。該請求權的構(gòu)成要件有三：請求權的主體須為所有人；相對人須為無權占有；請求人對其就標的物所有權，應負舉證責任。②第三個要件是訴訟上的要求，可以不予考慮，特別是不動產(chǎn)所有權登記之公示之公信力，登記名義人即推定為所有人。本案中，登記尚未完成，所有權沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，吉春公司仍然是所有人。所以新莊公司之占有（假定沒有交付銀建公司）是否為無權占有成為吉春公司能否行使所有物返還請求權的關鍵。

　　有權占有，即為有本權的占有。所謂本權，又稱為得為占有的權利，指基于一定的法律上的原因而享有占有的權利，主要包括物權與債權。新莊公司基于吉春公司履行合同而占有寫字樓，屬于有權占有。當吉春公司在向新莊公司行使所有物返還請求權時，新莊公司可以基于其正當權源而提出抗辯。

　�。�2）吉春公司能否向第三人銀建公司行使返還請求權

　　該問題同樣可以置換為另一個問題，即銀建公司是否為無權占有？此涉及學說上之“占有連鎖理論”。學者將“占有連鎖理論”歸納為三個要件：（1）中間人對所有人須有合法的占有權源；（2）第三人須自中間人基于一定的法律關系（尤其是債之關系），取得占有的權利；（3）須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。③結(jié)合本案，銀建公司固不能徑以新莊公司與吉春公司的債之關系，作為自己占有的正當權源，但倘新莊公司得將占有移轉(zhuǎn)于銀建公司時，該銀建公司得對所有人主張其亦有占有的權利。本案中的占有的兩次移轉(zhuǎn)都是基于債之關系，符合前兩個要件，對是否符合第三個要件尚有疑問。在堅持“占有連鎖理論”之學者看來，新莊公司作為買受人當然可以將占有移轉(zhuǎn)給第三人銀建公司，由此，銀建公司之占有當然為有權占有，這一結(jié)論是建立在區(qū)分債權行為和處分行為的基礎上的。④

　　合同法第51條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效�！币罁�(jù)該規(guī)定，新莊公司在

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