項目風(fēng)險管理論文范文
項目管理要實現(xiàn)項目管理目標(biāo)就必須進行風(fēng)險管理，以下是小編收集的相關(guān)論文，僅供大家閱讀參考!
1建設(shè)階段成本管控風(fēng)險之困境
�、匍_發(fā)成本的風(fēng)險。作為開發(fā)商，最重要的就是衡量投入的成本與獲取的利益之間的差值是否值得他們開發(fā)此項目。但是在開發(fā)過程中，往往存在著很多成本風(fēng)險，導(dǎo)致項目的成本增加。比如圖紙的變更風(fēng)險、施工環(huán)境的變更風(fēng)險、施工材料的價格變更風(fēng)險、施工違約索賠的風(fēng)險等風(fēng)險。
�、陂_發(fā)項目質(zhì)量的風(fēng)險。目前，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量要求越來越高。關(guān)于施工工程質(zhì)量的相關(guān)法律、法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等文件中對于開發(fā)項目的質(zhì)量都有嚴(yán)格的要求標(biāo)準(zhǔn)。由于施工過程中人員、機器設(shè)備等方面的原因，施工工程不可避免地存在著工程質(zhì)量風(fēng)險給后續(xù)營銷帶來很大的障礙。
�、坶_發(fā)工程工期的風(fēng)險。由于開發(fā)項目耗時較長，突發(fā)性事件以及前述的風(fēng)險較多，因此對于合同約定的工期，開發(fā)商不一定能夠按照合同的約定交工，這樣就會存在工期風(fēng)險，造成違約賠償。
2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理之突破
2.1財務(wù)風(fēng)險之突破
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該最大可能地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。首先，企業(yè)應(yīng)該進行多元的融資，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷優(yōu)化自己的融資結(jié)構(gòu)，推動企業(yè)上市，通過股票的發(fā)行以及信托和商業(yè)投資來進行多方面的融資，同時，也要適當(dāng)增加自有房產(chǎn)的持有量，通過商業(yè)房產(chǎn)或商業(yè)酒店等具體的形式，保證項目資金鏈條的可持續(xù)性；其次，應(yīng)該加強企業(yè)之間的聯(lián)合合作，對于一線城市等對資金要求比較高，可以與其他企業(yè)聯(lián)合拿地，共同開發(fā)，以分散財務(wù)風(fēng)險，保持企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對國家房地產(chǎn)政策的敏感性，適度投資，選擇與自己企業(yè)投資能力相符合的項目，最大限度地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。
2.2決策階段風(fēng)險管理之突破
�、俜治鲩_發(fā)區(qū)地理位置風(fēng)險因素來源，降低開發(fā)區(qū)位風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)建立開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險防范機制。在對開發(fā)區(qū)位進行選擇時，結(jié)合區(qū)位的社會因素、經(jīng)濟環(huán)境因素、自然環(huán)境因素以及政策因素等制定選擇標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)避區(qū)位選擇的風(fēng)險。比如，萬科地產(chǎn)在進行區(qū)位的選擇時，排除一些人為因素，按照企業(yè)所建立的區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合每次開發(fā)項目的情況進行排除選擇。又如當(dāng)前的“萬達(dá)廣場”，就是找準(zhǔn)了區(qū)位，然后結(jié)合城市發(fā)展方向進行打造，從而形成了“萬達(dá)中心，就是城市的中心”，這樣的美譽。
�、谡覝�(zhǔn)高峰期或者恢復(fù)期進行開發(fā)項目的入場。開發(fā)商要對開發(fā)時機進行專業(yè)性的分析，即風(fēng)險識別，找出開發(fā)時機中的高峰期或者恢復(fù)期進行項目的入場準(zhǔn)備。通過專業(yè)性的分析，可以避免開發(fā)商在低谷期或者收縮期進行商業(yè)項目的開發(fā)，規(guī)避時機風(fēng)險。
�、蹖﹂_發(fā)項目進行可行性研究。任何一個房地產(chǎn)商在著手開發(fā)項目時，都要對開發(fā)項目進行可行性研究。開發(fā)商要針對商業(yè)開發(fā)項目，建立可行性研究機制，通過該機制衡量項目的可開發(fā)性。
2.3預(yù)期收益風(fēng)險之突破
�、俳⑷谫Y前端控制機制。為了控制項目融資的風(fēng)險，開發(fā)商可以借鑒綠地集團的經(jīng)驗建立融資前端控制機制。通過前端控制，開發(fā)商要對項目融資前期的人員、手續(xù)、融資計劃、融資合同等進行監(jiān)控，將融資風(fēng)險扼殺在初始階段，避免后期資金鏈的中斷。
②了解相關(guān)政策，規(guī)避土地開發(fā)及手續(xù)風(fēng)險。土地獲得以及開發(fā)的風(fēng)險大多來源于國家的政策，開發(fā)商只有及時了解相應(yīng)的政策以及政策變更，才能準(zhǔn)確把握土地形勢的方向，進而也可以規(guī)避很多開發(fā)手續(xù)上的風(fēng)險。
�、酆贤谋緦I(yè)化。很多開發(fā)商都在采用合同文本格式化的方式來規(guī)避開發(fā)項目中存在的合同風(fēng)險。但要注意的是，合同簽訂的過程中要特別注意對手方合同文本中的風(fēng)險規(guī)制以及違約條款。
2.4建設(shè)階段加強成本管控之突破
�、僖�(guī)范項目成本審計，規(guī)避成本風(fēng)險。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)規(guī)范對于開發(fā)項目的成本審計，通過開發(fā)項目的成本審計以及內(nèi)部控制來降低開發(fā)項目的成本風(fēng)險，提高開發(fā)項目所得利益。
�、趪�(yán)格按照質(zhì)檢要求進行項目工程建設(shè)。開發(fā)商在進行項目建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照施工合同、相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)進行工程建設(shè)。一方面，規(guī)范施工人員的施工操作；另一方面，監(jiān)理人員要切實起到監(jiān)工作用。
�、垲A(yù)留工期。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定工程工期時，根據(jù)實際情況進行工期預(yù)留，在原定工期的基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬工期的約定。
3結(jié)論
我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目雖然還處于初級的發(fā)展階段，但是經(jīng)濟的快速發(fā)展必然會使得該行業(yè)進入一個高峰時期。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的每個環(huán)節(jié)都存在著很大的風(fēng)險，開發(fā)商只有用過有效的識別風(fēng)險，才能夠制定出較好的風(fēng)險防范措施，降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險。
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