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淺析美國房屋租賃法的基本構(gòu)成
美國房屋租賃法(Landlord and Tenant Law)是美國普通法規(guī)則體系的一部分，以不動產(chǎn)法和合同法為基礎(chǔ)，規(guī)定了出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)，用于規(guī)范商用與住宅不動產(chǎn)的租賃法律關(guān)系。美國房屋租賃法起源于英國習慣法，包含了不動產(chǎn)法和合同法內(nèi)容，由判例法、各州和自治地方立法，以及聯(lián)邦立法構(gòu)成。
根據(jù)傳統(tǒng)的房屋租賃慣例，房東僅有的義務(wù)就是將房屋交付至承租人，而承租人除了需要承擔租金支付義務(wù)外還需承擔絕大多數(shù)的維修責任，而這些慣例顯然不適合現(xiàn)代城市的發(fā)展，也有悖于現(xiàn)代法律保護的個人與公共利益。然而在司法體制的保護下，在上一世紀很長時間里，房東一直行使著這種普通法賦予的權(quán)利。他們將不符合適住性標準的住宅交給承租人，享受著租金收益，卻幾乎不承擔什么義務(wù)。直到20 世紀60、70 年代，法院才逐漸開始將不動產(chǎn)租賃視為提供服務(wù)的合同�，F(xiàn)代的房屋租賃法規(guī)定了大量的房東和承租人各自應(yīng)享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。
美國的房屋租賃分為住宅租賃和商業(yè)租賃。住宅租賃是承租人以居住為目的占有、使用房屋，而商業(yè)租賃的承租人往往是企業(yè)，其出于從事零售、展示、工業(yè)等商業(yè)目的占有、使用房屋。鑒于兩種不同的租賃類型所具備的價值標準，相應(yīng)的法律制度也具有多樣性以滿足這些利益。例如，住宅租賃法律總是給予承租人更多的隱私保護，適住性保證以及押金的取回;另一方面，商業(yè)租賃則給予商業(yè)利益和經(jīng)營更多的保護而較少地考慮隱私和適住性。
現(xiàn)代的美國房屋租賃法經(jīng)過多年的發(fā)展，已使房東和租戶之間的租賃契約義務(wù)互為條件，相互制約，從而保證了租賃雙方的平等權(quán);美國房屋租賃法主要包含以下房東及租戶的責任、義務(wù)和另一方的救濟權(quán)。眾所周知，合同一方承擔的責任、義務(wù)，也就是另一方享有的權(quán)利。
一、房東主要的義務(wù)
(一)交付占有
根據(jù)統(tǒng)一的美國房屋租賃法，房東有責任在租賃初始將房屋交付承租人，這也是房東作為出租人最基本的義務(wù)。規(guī)定房東的交付義務(wù)是考慮到房東比新的承租人擁有更多資源去采取法律救濟措施保障權(quán)利不受侵犯，例如：前租客不愿離開承租的房屋，房東可以正當理由驅(qū)逐前租客。
(二)承租人穩(wěn)定享有租賃房屋權(quán)利的承諾
由于合同法也是調(diào)整房屋租賃關(guān)系的法律規(guī)定，現(xiàn)代的美國房屋租體現(xiàn)出房東對承租人穩(wěn)定享有房屋權(quán)利的承諾。這意味著房東不能妨礙承租人對物業(yè)的占有、使用的權(quán)利。雖然房東可以在緊急情況下強制進入房屋而無需通知，但緊急情況必須是迫近的危險，房東因此而需采取合理的、符合需要的行為。房東作為出租人必須使轉(zhuǎn)讓占有的房屋符合租賃目的。
(三)適住性保證
房屋的適住性保證指房東在租賃期內(nèi)，必須提供沒有嚴重缺陷的物業(yè)給承租人居住和使用，該物業(yè)不能損害承租人的健康或安全。房屋的適住性保證不僅要求房東保證建筑物的結(jié)構(gòu)堅固與安全，還要求保證租戶生活的舒適與健康，如房東應(yīng)當在冬天供暖，夏天提供空調(diào)以維持室內(nèi)舒適的溫度;房屋的衛(wèi)生條件需符合居住要求;有些州的法律中，還要求房東應(yīng)當保障居住環(huán)境的安全性，如在公共走道上安裝照明設(shè)施，避免搶劫、盜竊案件的發(fā)生，以保障租戶的人身安全。在房東的眾多責任和義務(wù)中，房屋的適住性保證是現(xiàn)代租賃法律中最為強調(diào)的一項。該義務(wù)是由華盛頓特區(qū)巡回法院的判例Javins v.First National Realty Corp.確定下來。在上述案件中，賴特法官的判例暗含了建筑條例所確定的適住性擔保，“如果出租人違反了這一默示條款，承租人可以拒付租金并繼續(xù)占有房屋。”房東對房屋的適住性保證由該案正式確定下來，并在以后各州或地區(qū)法院的判例中得到進一步的擴大和發(fā)展。
二、承租人的主要義務(wù)
(一)保護租賃房屋的責任
在租賃關(guān)系中通常約定了租客的有限度的維修責任，因為這本質(zhì)上可以補足房屋的正常日常損耗。當租客搬離租賃房屋時，如果他們想拿回租賃保證金，在大多數(shù)情況下，租賃協(xié)議都會要求其返還的房屋狀態(tài)必須保持和入住時的一致。
(二)運營管理的職責
此條承租人的義務(wù)主要適用在商業(yè)租賃中，承租人對房屋運營管理職責在大多數(shù)情況下會被要求寫入租賃合同。因為在商業(yè)租賃中，承租人往往出于某種商業(yè)目的而租賃房屋，如廠房、辦公樓、商鋪，所以在美國的商業(yè)租賃市場上，常常采取gross lease(毛租賃)，net lease(凈租賃)，fixed rent lease(固定租賃)和graduated rent lease(累進租賃)等形式。這意味著商業(yè)承租人不能使租賃物業(yè)處于無人管理的狀態(tài)中，但該運營管理的職責需要明確寫入租賃合約或在明顯與租賃目的一致的情況下才會有效存在。
(三)支付租金的義務(wù)
從傳統(tǒng)法的角度來說，承租人支付租金的義務(wù)被認為是一個獨立的契約，與租賃房屋的轉(zhuǎn)讓占有無關(guān)，這意味著過去無論房東有沒有很好的履行他們的義務(wù)，承租人都有支付租金的責任。因為美國傳統(tǒng)的租賃法規(guī)是從英國封建農(nóng)田土地租賃法演變而來。為更好的保護租戶的利益，現(xiàn)代法則把該項義務(wù)認定為非獨立的契約，用于制約房東的權(quán)力，并且規(guī)定如果房東一旦違反了相關(guān)約定如維修或適住性的保證等有關(guān)義務(wù)，承租人即可免予支付租金。但支付租金是租戶作為承租人最基本的義務(wù)。
三、承租人的救濟權(quán)和自我保護的權(quán)利
(一)法定驅(qū)逐
鑒于在傳統(tǒng)租賃關(guān)系中，房東可以隨時驅(qū)逐承租人，現(xiàn)代法律對其驅(qū)逐權(quán)進行了限制，規(guī)定必須通過訴訟程序以及具有正當?shù)睦碛?如租客沒有支付租金、租賃合同到期或被終止)才可進行驅(qū)逐，因此在任何情況下租客均可以法律程序上的規(guī)定進行積極的抗辯。法定驅(qū)逐意味著雖然承租人可能不能再繼續(xù)占有物業(yè)，但承租人在未經(jīng)法定程序的情況下，將不能被房東直接驅(qū)逐。該規(guī)定也是對大多數(shù)弱勢租客的權(quán)利保護，在房東不具備正當理由的情況下，不再具有隨意驅(qū)逐租客的權(quán)力。
(二)房東違約
美國的房屋租賃除了普遍的租賃條款外還包括附加的約定事項 ― 如果房東沒有履行他們自己的責任、義務(wù)，租客有免于支付租金的權(quán)利。承租人可以房東違反租賃合同的約定作為積極的抗辯理由采取行動，如免予支付租金或免予被驅(qū)逐。房東的義務(wù)主要包括了適住性的擔保和房屋的維修義務(wù)。有些州或地區(qū)，如哥倫畢業(yè)特區(qū)、波士頓、洛杉磯擁有租金管制立法，主要針對私人出租的房屋;租金管制立法主要對租金標準、租金上限和租金調(diào)整等方面內(nèi)容進行約束，若房東違反租金管制的義務(wù)，租客有權(quán)要求房東承擔相應(yīng)的違約責任，并可向房屋管理部門進行投訴。
(三)禁止報復性驅(qū)逐
房東不可以因為租客舉報其違反健康和安全法規(guī)或參加租戶協(xié)會等行為而報復性地解除租賃合同并將租客驅(qū)逐。租客不僅可以將報復性驅(qū)逐作為積極性的抗辯理由，還可以將其作為起訴房東的理由。該權(quán)利救濟原則是由華盛頓特區(qū)巡回法院在Edwards V.Habib案件中得到確認，并首次明確了報復性驅(qū)逐的法律定義。
四、房東的救濟權(quán)和自我保護的權(quán)利
除了上述承租人的救濟權(quán)利外，房東也有各種救濟手段要求承租人歸還房屋或索償其未支付的租金。
(一)收回租賃權(quán)
在承租人啟動法定的驅(qū)逐程序前，房東可以運用普通法中關(guān)于收回房屋租賃權(quán)的救濟方式。收回租賃權(quán)一般情況下會作為合同解除條件和保障條款寫入租賃合同，只要承租人的行為達到了租賃合同中約定的解除條件，房東即有正當、充分的理由收回租賃權(quán)。
(二)自助行為
房東的自助救濟要求在沒有政府干預或沒有啟動法律程序的情況下采取，包含以下行為：強行進入，強行驅(qū)逐承租人。但自助救濟的行為范圍是有限的，受到強行進入等法令、法律規(guī)定的限制。
(三)賠償
對于承租人未支付租金的或其他違約事項，房東可以要求金錢賠償，補足承租人未付的租金、采取相關(guān)措施的費用以及賠償損失，這些規(guī)定與大陸法系國家關(guān)于房屋租賃的法規(guī)相類似。
綜上，在美國房屋租賃法的發(fā)展過程中，承租人的個人生活需求、權(quán)利保障正受到越來越多的重視，法律以及適用、制定法律的人也不再一味僅偏向財產(chǎn)權(quán)利。上述房東和承租人的基本義務(wù)和權(quán)利構(gòu)建出了美國房屋租賃法的基本框架，不同的州或地區(qū)也有更細化的租賃法令以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。
參考文獻
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