住房公積金的性質(zhì)的分析
住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工，對(duì)等繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄。下面是住房公積金的性質(zhì)的分析，一起來(lái)看看吧。
住房公積金的性質(zhì)的分析
一、住房公積金
住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有 企業(yè) 、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金由職工個(gè)人和職工的工作單位共同繳納，為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5％；有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。具體繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。單位和個(gè)人按照不高于規(guī)定的繳存基數(shù)(規(guī)定以上年月平均工資總額作為繳存基數(shù))與繳存比例（最低各為5%，最高各為20%，在此范圍內(nèi)可自由選擇）提取并向指定 金融 機(jī)構(gòu)繳存的住房公積金，不計(jì)入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金所得，免予征收個(gè)人所得稅。
二、住房公積金避稅的決策分析
根據(jù)住房公積金不計(jì)入個(gè)人當(dāng)期的工資薪金免征所得稅的規(guī)定，在實(shí)際中人們通常面臨著選擇：是否調(diào)高住房公積金個(gè)人繳存比例以實(shí)現(xiàn)合理避稅？如果提高繳存比例，那么提高到什么水平合適？本文試圖通過(guò)建立一個(gè) 計(jì)算 模型為人們提供一種分析 方法 。
如果選擇調(diào)高住房公積金個(gè)人繳存比例以實(shí)現(xiàn)合理避稅，則要承擔(dān)以下幾個(gè)方面的成本和風(fēng)險(xiǎn)：
皮鞋成本。皮鞋成本原指當(dāng)通貨膨脹發(fā)生，消費(fèi)者買(mǎi)東西就要跑一家、兩家、三家商場(chǎng)去比較價(jià)格，還要到銀行去提存款，整天跑來(lái)跑去地使鞋損壞的更快而產(chǎn)生的成本。皮鞋成本在住房公積金的提取上同樣存在。貸款申請(qǐng)程序復(fù)雜。借款人申請(qǐng)公積金貸款，需要接受住房管理中心和銀行的雙重審查。一般情況下，借款人為了一筆貸款，需要在住房管理中心--商業(yè)銀行--抵押登記機(jī)關(guān)來(lái)回奔波，比到商業(yè)銀行申辦個(gè)人住房貸款費(fèi)時(shí)得多。其一，貸款申請(qǐng)條件苛刻。目前個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款，借款人除需要向住房管理中心提供相當(dāng)完整的能夠證明個(gè)人戶(hù)籍、婚姻、收入、購(gòu)房合同、抵押擔(dān)保等資料外，還必須提供所購(gòu)住房房屋開(kāi)發(fā)商的“五證一書(shū)”（商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國(guó)有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)）。在現(xiàn)行住房預(yù)售制度下，許多購(gòu)房人由于在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)拿不到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的商品房預(yù)售許可證等資料而被拒絕。
這是沒(méi)有把房地產(chǎn)升值計(jì)算在內(nèi)的通貨膨脹率，如果考慮近幾年的較高水平的房?jī)r(jià)大幅度上漲，實(shí)際通貨膨脹率應(yīng)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)水平。
根據(jù)以上的 分析 ，相比之下，選擇不調(diào)高或選擇較低的住房公積金個(gè)人繳存比例則可以獲得持有貨幣的投資收益，同時(shí)還可在短期內(nèi)根據(jù)通貨膨脹貼水適時(shí)調(diào)整其收益率，并且避免了皮鞋成本和不能到期得到償付的風(fēng)險(xiǎn)。這些都可以視為其收益，本文中把其收益率之和稱(chēng)為期望收益率。以此為基礎(chǔ)我們就可以對(duì)二者進(jìn)行比較分析。
�。�1）基本假設(shè)：
①、住房公積金調(diào)整后個(gè)人繳存比例在存續(xù)期不變保持不變； ③、個(gè)人稅前月工資（薪金）在存續(xù)期不變；
�、�、不考慮利息稅和其他稅金；
�。�2）基本模型。根據(jù)以上假設(shè)，那么調(diào)高住房公積金個(gè)人繳存比例的收益R1為多繳存的公積金存款之本息和。 R1=(b-a)M*(12+6.5r1)*(S/A，r1，n)
其中：b調(diào)整后住房公積金個(gè)人繳存比例；
a調(diào)整前住房公積金個(gè)人繳存比例；
M個(gè)人稅前月工資；
r1公積金存款的年收益率；
n 公積金存款存續(xù)期，單位為年；
(S/A，r，n) 年金終值系數(shù)；
而不調(diào)高住房公積金個(gè)人繳存比例的收益R2等于每期多持有的貨幣量和以名義收益率 計(jì)算 出來(lái)的終值和。即 其中：b，a，M，n，(S/A，r，n)同上；
r2 年期望收益率；
T1 調(diào)整前月個(gè)人所得稅額
T2 調(diào)整后月個(gè)人所得稅額 （3）模型的簡(jiǎn)化。上述的表達(dá)式比較復(fù)雜，為了更直觀(guān)的呈現(xiàn)幾個(gè)參數(shù)的關(guān)系，對(duì)R1和R2進(jìn)行近似化簡(jiǎn)：
因：T1=[(1-a)*M-1600]*t
T2=[(1-b)*M-1600]*t
�。ㄆ渲衪為適用的個(gè)人所得稅稅率，并假設(shè)調(diào)整前后適用稅率相等。） 而R1=(b-a)M*(12+6.5r1)*(S/A，r1，n) 那么R1和R2的比較就變成為(S/A，r1，n)和(1-t)* ( S/A，r2，n)的`比較。 例是有利的。 例是不利的。 在實(shí)際生活中，由工資水平所決定的稅率、公積金存款的年利率、公積金存款存續(xù)期對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)都是已知或可以預(yù)知的常量。如果能夠估計(jì)出期望收益率，就可以運(yùn)用上述公式來(lái)對(duì)公積金比例調(diào)整進(jìn)行決策。
例：甲男現(xiàn)年35歲，月工資9000元，已購(gòu)房且退休前無(wú)購(gòu)房計(jì)劃，準(zhǔn)備60歲時(shí)提取住房公積金，公積金存款利息為年息1.71%，其期望的收益率為5年期的銀行存款利率3.6%加上通貨膨脹升水3%。甲男面臨著住房公積金是否提高的決策。
解：其適用的稅率為20%，公積存續(xù)期25年，公積金存款利息為年息1.71%，期望的收益率6.6%，那么： (1-t)* ( S/A，r2，n)= (1-0.2)* ( S/A，6.6%，25)=44.78
三、結(jié)論
從以上的分析我們可以得出如下結(jié)論：
1、公積金避稅決策的 影響 因素主要有工資水平、繳存期限和期望收益率。在其他兩者不變的情況下，工資水平越高，越傾向于選擇提高公積金繳存比例，繳存期限越長(zhǎng)或是期望收益率越高，越不傾向于提高公積金繳存比例。
2、如果調(diào)高是有利的，那么就應(yīng)該調(diào)整到政策法規(guī)所允許的最高點(diǎn)（通常是20%）。因?yàn)榇藭r(shí)的收益（R2-R1）最大。
住房公積金繳存
住房公積金繳存什么意思？
住房公積金繳存是指用人單位按照規(guī)定為簽訂勞動(dòng)合同的員工繳存公積金，設(shè)立個(gè)人公積金賬戶(hù)。其是由職工個(gè)人公積金繳存和職工所在單位為職工公積金繳存的公積金兩部分構(gòu)成，屬于職工個(gè)人所有。我國(guó)政府規(guī)定用人單位必須按照規(guī)定為員工繳存公積金，且鼓勵(lì)個(gè)人繳存公積金。
住房公積金連續(xù)繳存什么意思？
住房公積金的連續(xù)繳存是指職工及其所在的單位按月正常繳存住房公積金。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，職工和單位在繳存住房公積金過(guò)程中沒(méi)有發(fā)生其中一個(gè)月或幾個(gè)月漏繳或未繳的現(xiàn)象。是否連續(xù)繳存住房公積金也是公積金管理中心審核職工住房公積金貸款申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)之一。
公積金連續(xù)繳存多久可以貸款？
目前我國(guó)各地對(duì)于申請(qǐng)住房公積金貸款繳存標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，由各地方自行制定。例如長(zhǎng)沙住房公積金管理中心規(guī)定，行政、企事業(yè)單位職工和個(gè)體工商戶(hù)、自由職業(yè)者連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月或以上方可申請(qǐng)公積金貸款。例如青島住房公積金管理中心規(guī)定，借款申請(qǐng)人建立住房公積金賬戶(hù)滿(mǎn)12個(gè)月，申請(qǐng)貸款時(shí)賬戶(hù)是正常繳存狀態(tài)，且在申請(qǐng)貸款的近12個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存12個(gè)月才可以申請(qǐng)公積金貸款。
公積金連續(xù)繳存多久可以提��？
現(xiàn)行我國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，職工符合公積金提取條件即可，未對(duì)公積金繳存時(shí)間進(jìn)行明確規(guī)定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是只要繳存公積金，符合一定條件即可申請(qǐng)?zhí)崛」e金。
查詢(xún)住房公積金
1、登錄住房公積金管理中心官網(wǎng)查詢(xún)。登錄官方，點(diǎn)開(kāi)“個(gè)人住房公積金”查詢(xún)，輸入賬號(hào)和密碼，就可以查到自己的公積金。
2、撥打12329公積金服務(wù)熱線(xiàn)。撥打12329之后，根據(jù)語(yǔ)音提示自助查詢(xún)，只要記得自己的公積金賬號(hào)和密碼就可以進(jìn)行查詢(xún)。
3、去住房公積金管理中心柜臺(tái)查詢(xún)。帶上本人身份證原件、單位經(jīng)辦人的介紹信原件、經(jīng)辦人身份證去柜臺(tái)查詢(xún)。
4、短信查詢(xún)。按照公積金查詢(xún)的格式編輯短信，然后發(fā)至查詢(xún)號(hào)碼。
5、支付寶查詢(xún)。點(diǎn)擊手機(jī)里的支付寶按鈕，頁(yè)面會(huì)出現(xiàn)“城市服務(wù)”，點(diǎn)擊之后會(huì)出現(xiàn)“公積金查詢(xún)”，之后填寫(xiě)賬號(hào)密碼，就可以查詢(xún)到自己的公積金。
6、微信查詢(xún)。關(guān)注公積金公眾號(hào)，然后填寫(xiě)賬號(hào)密碼登錄就可以了。
住房公積金材料
1、商品房住房公積金貸款需提供的材料
(1)借款人及參貸人(共同還款人、擔(dān)保人)的居民身份證、戶(hù)口簿原件及復(fù)印件和共同還款承諾書(shū);
(2)婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明);
(3)合法的商品房購(gòu)房合同或協(xié)議;
(4)借款人及參貸人所在單位提供的個(gè)人資信證明;
(5)借款人已交付不低于30% 購(gòu)房款的有效憑據(jù);
(6)有效的擔(dān)保證明;
(7)辦理住房公積金貸款的期房樓盤(pán)，必須是由開(kāi)發(fā)商與受委托銀行簽訂按揭協(xié)議的樓盤(pán)，借款人可通過(guò)按揭銀行辦理貸款手續(xù)。
2、二手房公積金貸款應(yīng)提供的材料
二手房辦理是以所購(gòu)住房做抵押擔(dān)保，在提供上述資料基礎(chǔ)上須補(bǔ)充以下資料：
(1)賣(mài)方身份證、戶(hù)口簿復(fù)印件;
(2)房產(chǎn)證原件和復(fù)印件;
(3)由公積金管理中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告;
(4)由公積金管理中心認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的三方協(xié)議;
(5)由區(qū)級(jí)以上房產(chǎn)交易部門(mén)進(jìn)行抵押登記。
二手房公積金貸款可到受委托銀行辦理。
3、單位集資建房公積金貸款應(yīng)提供的材料
單位集資建房由單位集中辦理，集資建房單位在向公積金管理中心提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提供以下資料：
(1)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù);
(2)國(guó)有土地使用證;
(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程施工許可證。
材料審批通過(guò)后，公積金管理中心與集資建房單位按照擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定簽訂《協(xié)議書(shū)》或《擔(dān)保合同》。
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