租房合同租金和物業(yè)管理費約定

　　如今經濟水平提高，人口的流動越來越大。租房已經變得很平常。租房合同就是很重要的問題，特別是關于房屋租金的約定，那么長期租房合同的租金和物業(yè)管理費應當如何約定?下文YJBYS小編為大家整理了相關知識，歡迎閱讀。

　　商業(yè)物業(yè)租賃的租金通常有三種支付方式：

　　a)固定基準租金;

　　b)提成租金(即按承租人經營收入的百分比計算提取的租金;)

　　c)固定基準租金及提成租金孰高.

　　一般來說，租金如果是租賃期限不是很長，在三年以內。就是說存在每年上調租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長，那么一般，出租人會要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個完全是根據雙方談判的實際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說，上浮的比例是按照這個物價指數的每年的物價指數的增長比例進行相應的對租金的調整。

　　另一個方面，就是雙方可以在合同中，特別是對承租人來講，在合同中限制物業(yè)管理費的調整幅度，每年的調整次數。而且約定物業(yè)管理費的調整是適用于整個大樓的。

　　給承租方的建議：

　　雙方可在合同中限制物業(yè)管理費調整幅度，每年的調整次數，且約定該物業(yè)管理費調整應適用于整個大樓。

　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。隨著市場經濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在我院近幾年的審判實踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大。

　　一、法人或其它組織沒有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。

　　法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現實的房屋租賃活動中，相當多數的單位并沒有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數鐵路企業(yè)作為出租人的都沒有房屋租賃許可證，這類合同的效力應當如何認定呢?通常情況下應屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規(guī)定是由國家工商總局的部門規(guī)章中規(guī)定的，其效力等級屬于行政規(guī)章，在審判實踐中只能參照適用，而且這項規(guī)定只能理解為是一種倡導性規(guī)定，是國家行政管理機關站在行政管理的層面上作出的此項規(guī)定，企業(yè)是否具備租賃許可證，并不對租賃合同的效力構成影響。如果沒有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機關進行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。

　　二、房屋租賃合同未在房管部門備案是否影響合同的效力。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定："房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案"; 建設部令第四十二號《城市房屋租賃管理辦法》第十三條"房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。"從這兩部法律、法規(guī)所規(guī)定的內容來看，訂立房屋租賃合同應當在房管部門備案，但是在當前的民事活動中，很少有當事人按規(guī)定進行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢?答案是有效合同。

　　我國房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機關管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會導致房屋租賃合同無效。

　　《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國務院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)和部委規(guī)章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務院行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準、登記生效的，不能參照此條規(guī)定。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而不是倡導性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認合同不生效。

　　所以，雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定了房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同并向房產管理部門登記備案，從該條文中不難看出這里的"應當"明顯是倡導性條款而不是強制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級屬于部委規(guī)章性質，也不能作為認定合同是否生效的依據。

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