房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究
做好項(xiàng)目可行性研究，為開發(fā)方提供決策參考和依據(jù);為開發(fā)方提供籌資、融資依據(jù);為申請開工許可證和用地規(guī)劃許可證等必備證件提供重要依據(jù);為房地產(chǎn)中后期開發(fā)階段提供綱領(lǐng)和指導(dǎo)。
1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容
對于復(fù)雜程度和環(huán)境狀況不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其可行性分析中包括的主要內(nèi)容和研究重點(diǎn)也有所區(qū)分。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析是涉獵學(xué)科很廣的一項(xiàng)工作，除了理論知識外，還需要對宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)財(cái)務(wù)、消費(fèi)需求的信息收集能力。
以廣東省某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢谩⒔煌ㄇ闆r、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)(包括容積率、建筑密度、綠化率等)。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo);如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評價(jià)，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率(ROI)，內(nèi)含報(bào)酬率(IRR)，凈現(xiàn)值(NPV)，投資回收期(PP)等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)�？蓮膰窠�(jīng)濟(jì)評價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì)及綜合效益評價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時(shí)針對投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整;報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全;報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn);報(bào)告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的要點(diǎn)
2.1 市場定位
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識，對項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會(huì)有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力;同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的可行性。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。
2.3 財(cái)務(wù)效益評價(jià)
財(cái)務(wù)效益評價(jià)是指根據(jù)國家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用�，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍�，F(xiàn)在比較常用的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。
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