2024年土地估價(jià)師《管理基礎(chǔ)》模擬真題及答案
在社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，許多人都需要跟試題打交道，借助試題可以對(duì)一個(gè)人進(jìn)行全方位的考核。你知道什么樣的試題才算得上好試題嗎？以下是小編整理的2024年土地估價(jià)師《管理基礎(chǔ)》模擬試題真題及答案，希望能夠幫助到大家。
土地估價(jià)師《管理基礎(chǔ)》模擬真題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
11.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的()倍。
A.4-6
B.6-10
C.8-10
D.4-7
12.關(guān)于農(nóng)用地開(kāi)發(fā)，下列提法中最準(zhǔn)確的是()。
A.在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)未利用地通過(guò)工程的、生物的或綜合的措施，使其成為可利用農(nóng)地的過(guò)程
B.在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)未利用地通過(guò)工程的或綜合的措施，提高土地利用強(qiáng)度的過(guò)程
C.在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)中低產(chǎn)田通過(guò)工程的、生物的或綜合的措施，提高土地利用效益的過(guò)程
D.在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)中低產(chǎn)田通過(guò)綜合的措施，使其成為可利用土地的過(guò)程
13.按照法律規(guī)定，我國(guó)的土地登記發(fā)證工作具體由()負(fù)責(zé)。
A.縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門
B.土地登記代理事務(wù)所
C.縣級(jí)以上人民政府房屋管理部門
D.A和B均可
14.把土地資源分為平原、盆地、丘陵、高原、山地的依據(jù)是()。
A.地形特征
B.利用特征
C.植被特征
D.氣候特征
15.以下土地用途中，不屬于土地利用現(xiàn)狀分類體系中一級(jí)類土地用途的是()。
A.耕地
B.牧草地
C.交通用地
D.特殊用地
16.土地的自然供給量是指()。
A.地球表面積
B.地球表面的陸地面積
C.適宜于人類生產(chǎn)生活及動(dòng)植物生長(zhǎng)的土地面積
D.除了現(xiàn)有技術(shù)條件下無(wú)法利用的永久冰蓋地、干旱沙漠地、巖石、沼澤地和高寒地等土地以外的陸地面積
17.土地報(bào)酬遞減規(guī)律所指的報(bào)酬遞減是指()遞減。
A.土地總報(bào)酬
B.土地邊際報(bào)酬
C.土地臨界報(bào)酬
D.土地平均報(bào)酬
18.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的()倍。
A.15
B.30
C.4-6
D.6-10
19.建筑地段地租的顯著特點(diǎn)之一是()占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
A.級(jí)差地租
B.絕對(duì)地租
C.經(jīng)濟(jì)地租
D.壟斷地租
20.征用50公頃集體未利用地，需報(bào)()審批。
A.國(guó)務(wù)院
B.省級(jí)人民政府
C.市人民政府
D.省級(jí)國(guó)土資源主管部門
21.國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目選址確實(shí)無(wú)法避開(kāi)基本農(nóng)田的必須經(jīng)()批準(zhǔn)方可征用。
A.縣級(jí)人民政府
B.市級(jí)人民政府
C.省級(jí)人民政府
D.國(guó)務(wù)院
22.土地的供給按其性質(zhì)可分為()。
A.彈性供給和無(wú)彈性供給
B.劃撥和出讓
C.有限供給和無(wú)限供給
D.自然供給和經(jīng)濟(jì)供給
23.某塊土地在利用中所用資本和勞動(dòng)的變量投入成本與其收益相等的點(diǎn)正是該宗地的()。
A.集約邊際
B.粗放邊際
C.無(wú)租邊際
D.增租邊際
24.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，教育、科技用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為()。
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
25.農(nóng)村居民建住宅申請(qǐng)用地時(shí)，對(duì)()的，政府不予批準(zhǔn)。
A.使用原有宅基地
B.使用村內(nèi)空閑地
C.使用村內(nèi)廢棄地
D.出租住宅后再申請(qǐng)宅基地
26.耕地占用稅的納稅人必須在批準(zhǔn)占用耕地之日起()日之內(nèi)繳納耕地占用稅。
A.10
B.15
C.30
D.60
27.下列稅種中，屬于資源稅類的為()。
A.城鎮(zhèn)土地使用稅
B.土地增值稅
C.房產(chǎn)稅
D.營(yíng)業(yè)稅
28.國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以()方式處置。
A.出讓
B.授權(quán)經(jīng)營(yíng)
C.保留劃撥土地
D.以上都不對(duì)
29.某農(nóng)戶因分家、分戶的需要，在自家承包的一般農(nóng)田上申請(qǐng)住宅用地100平方米，需要經(jīng)()批準(zhǔn)。
A.鄉(xiāng)級(jí)人民政府
B.縣級(jí)人民政府
C.省級(jí)人民政府
D.國(guó)務(wù)院
30.我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理由()負(fù)責(zé)。
A.政府土地行政主管部門
B.政府房屋行政主管部門
C.政府工商行政主管部門
D.政府人事主管部門
二、、多項(xiàng)選擇題
31.國(guó)有土地使用權(quán)受讓方在出讓宗地范圍內(nèi)興建建筑物，應(yīng)滿足()等參數(shù)的要求。
A.建筑容積率
B.房屋最高限價(jià)
C.綠化比率
D.建筑限高
32.在國(guó)有土地使用證中，關(guān)于土地用途一欄，下列填法正確的有()。
A.企業(yè)用地
B.煤礦用地
C.工業(yè)用地
D.倉(cāng)儲(chǔ)用地
33.與一般商品市場(chǎng)相比，土地市場(chǎng)具有交易實(shí)體的非移動(dòng)性、()等特征。
A.土地市場(chǎng)的地域性
B.土地市場(chǎng)的壟斷性
C.流通方式的單一性
D.土地供給的彈性小
34.對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取()方式予以處置。
A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
B.國(guó)有土地使用權(quán)租賃
C.國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)
D.保留劃撥用地
35.我國(guó)現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項(xiàng)目主要有()。
A.土地增值稅
B.耕地占用稅
C.城鎮(zhèn)土地使用稅
D.地價(jià)稅
36.在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償，確定該補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)是()。
A.土地使用者使用土地的實(shí)際年限
B.使用該土地的預(yù)期收益
C.開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況
D.土地使用者已交付的土地使用權(quán)出讓金
37.依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)辦理()手續(xù)。
A.土地使用權(quán)變更登記
B.房產(chǎn)變更登記
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記
D.房產(chǎn)權(quán)取得登記
38.衡量土地合理利用的標(biāo)準(zhǔn)主要有()。
A.是否建筑容積率達(dá)到最大
B.是否在土地利用中取得最大的經(jīng)濟(jì)效益
C.是否在土地利用中取得最佳的生態(tài)效益
D.是否最大限度地滿足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要
39.我國(guó)目前地籍管理的主要內(nèi)容包括土地調(diào)查、()等。
A.地籍測(cè)量
B.土地登記
C.土地統(tǒng)計(jì)
D.地籍檔案管理
40.在國(guó)有土地使用權(quán)證書中，宗地圖的內(nèi)容主要有宗地名稱、宗地面積、()、比例尺、指北針等。
A.土地使用者
B.四至
C.土地權(quán)屬性質(zhì)
D.界址點(diǎn)
三、判斷題
1.土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對(duì)某些土地用途需求之間的關(guān)系。
2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓最低價(jià)是指為防止低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)而實(shí)施的最低基準(zhǔn)地價(jià)。
3.土地利用總體規(guī)劃是國(guó)家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。
4.土地位置的固定性決定了土地市場(chǎng)不是實(shí)物交易意義上的市場(chǎng)。
5.農(nóng)民宅基地應(yīng)經(jīng)村委會(huì)審查，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批。
6.兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，必須共同申請(qǐng)土地登記。
7.出讓土地使用權(quán)出租后，承租人必須繼續(xù)履行國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。
8.土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時(shí)間內(nèi)可為人類利用的土地，因此一定區(qū)域內(nèi)的土地資源就是該區(qū)域內(nèi)的全部土地。
9.國(guó)有企業(yè)以土地使用權(quán)作價(jià)人股的，其土地使用權(quán)作價(jià)折算的股本額不得低于審核確認(rèn)的土地使用權(quán)作價(jià)總額。
10.承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人。
參考答案
單選題
11.B12.A13.A14.A15.D16.D17.B18.C19.D 20.B21.D22.D23.A24.B25.D26.C27.A28.A 29.B30.A
多選題
31.ACD32.CD33.ABD34.ABCD35.ABC36.AC 37.AB38.BCD39.BCD40.ABD
判斷題
√2.×3.√4.√5.×6.×7.×8.×9.× 10.√
土地估價(jià)師《管理基礎(chǔ)》模擬真題及答案解析
一、單選題（每題2分，共30分）
1. 土地管理的基本任務(wù)是（ ）。
A. 維護(hù)土地公有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用
B. 保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益
C. 加強(qiáng)土地資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)
D. 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展
答案：A
解析：土地管理的基本任務(wù)包括維護(hù)土地公有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用等方面。
2. 下列不屬于土地利用規(guī)劃內(nèi)容的是（ ）。
A. 土地利用現(xiàn)狀分析
B. 土地需求預(yù)測(cè)
C. 土地供給分析
D. 土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估
答案：D
解析：土地利用規(guī)劃主要涉及現(xiàn)狀分析、需求預(yù)測(cè)、供給分析等，不包括土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。
3. 土地登記的主要類型不包括（ ）。
A. 初始登記
B. 變更登記
C. 注銷登記
D. 預(yù)告登記
答案：D
解析：土地登記主要有初始登記、變更登記、注銷登記等，預(yù)告登記主要用于不動(dòng)產(chǎn)交易等方面，不屬于土地登記的主要類型。
4. 土地征收的特征不包括（ ）。
A. 強(qiáng)制性
B. 無(wú)償性
C. 公益性
D. 法定性
答案：B
解析：土地征收具有強(qiáng)制性、公益性、法定性等特征，是有償征收。
5. 土地市場(chǎng)的分類中，按交易層次劃分不包括（ ）。
A. 一級(jí)市場(chǎng)
B. 二級(jí)市場(chǎng)
C. 三級(jí)市場(chǎng)
D. 四級(jí)市場(chǎng)
答案：D
解析：土地市場(chǎng)按交易層次分為一級(jí)市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（租賃等市場(chǎng)）。
6. 土地估價(jià)的基本原則不包括（ ）。
A. 替代原則
B. 預(yù)期收益原則
C. 最有效使用原則
D. 歷史成本原則
答案：D
解析：土地估價(jià)原則有替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則等，歷史成本原則不屬于土地估價(jià)基本原則。
7. 以下關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的說(shuō)法正確的是（ ）。
A. 主要目的是調(diào)控土地市場(chǎng)
B. 只進(jìn)行土地的收購(gòu)
C. 不涉及土地的整理和開(kāi)發(fā)
D. 儲(chǔ)備土地可隨意出讓
答案：A
解析：土地儲(chǔ)備制度主要目的是調(diào)控土地市場(chǎng)，包括土地收購(gòu)、整理、開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)，儲(chǔ)備土地按規(guī)定出讓。
8. 土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為（ ）年。
A. 40
B. 50
C. 70
D. 99
答案：C
解析：居住用地出讓最高年限是70年。
9. 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是（ ）。
A. 土地增值額
B. 土地出讓金
C. 土地使用面積
D. 房地產(chǎn)銷售收入
答案：A
解析：土地增值稅以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)。
10. 土地利用總體規(guī)劃的編制原則不包括（ ）。
A. 嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田
B. 提高土地利用率
C. 統(tǒng)籌安排各類用地
D. 優(yōu)先保障建設(shè)用地
答案：D
解析：土地利用總體規(guī)劃編制原則是嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田、提高土地利用率、統(tǒng)籌安排各類用地等，不是優(yōu)先保障建設(shè)用地。
11. 土地執(zhí)法監(jiān)察的主要內(nèi)容不包括（ ）。
A. 對(duì)土地規(guī)劃執(zhí)行情況的監(jiān)察
B. 對(duì)土地市場(chǎng)交易情況的監(jiān)察
C. 對(duì)土地稅收繳納情況的監(jiān)察
D. 對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理情況的監(jiān)察
答案：C
解析：土地執(zhí)法監(jiān)察主要包括規(guī)劃執(zhí)行、市場(chǎng)交易、開(kāi)發(fā)整理等情況監(jiān)察，不包括稅收繳納情況監(jiān)察。
12. 土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理方式不包括（ ）。
A. 協(xié)商
B. 仲裁
C. 訴訟
D. 強(qiáng)制征收
答案：D
解析：土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理方式有協(xié)商、仲裁、訴訟等，不能強(qiáng)制征收。
13. 以下哪種土地利用方式不符合節(jié)約集約用地原則（ ）。
A. 多層廠房建設(shè)
B. 閑置土地盤活利用
C. 低密度住宅開(kāi)發(fā)
D. 城市地下空間開(kāi)發(fā)
答案：C
解析：低密度住宅開(kāi)發(fā)的浪費(fèi)土地資源，不符合節(jié)約集約用地原則，多層廠房、盤活閑置土地、開(kāi)發(fā)地下空間等符合。
14. 土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（ ）。
A. 三個(gè)月
B. 半年
C. 一年
D. 兩年
答案：C
解析：土地估價(jià)報(bào)告有效期一般為一年。
15. 土地政策的制定主體是（ ）。
A. 國(guó)土資源部門
B. 政府
C. 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
答案：B
解析：土地政策由政府制定。
二、多選題（每題3分，共30分）
1. 土地管理的內(nèi)容包括（ ）。
A. 土地權(quán)屬管理
B. 土地利用管理
C. 土地市場(chǎng)管理
D. 土地規(guī)劃管理
E. 土地執(zhí)法監(jiān)察
答案：ABCDE
解析：土地管理涵蓋權(quán)屬、利用、市場(chǎng)、規(guī)劃、執(zhí)法監(jiān)察等多方面內(nèi)容。
2. 土地利用總體規(guī)劃的作用有（ ）。
A. 合理配置土地資源
B. 加強(qiáng)耕地保護(hù)
C. 保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展用地需求
D. 引導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)合理布局
E. 促進(jìn)土地節(jié)約集約利用
答案：ABCDE
解析：土地利用總體規(guī)劃有這些方面的作用。
3. 土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制包括（ ）。
A. 價(jià)格機(jī)制
B. 供求機(jī)制
C. 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
D. 宏觀調(diào)控機(jī)制
E. 市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制
答案：ABCDE
解析：土地市場(chǎng)運(yùn)行有價(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)督等機(jī)制。
4. 土地估價(jià)的方法有（ ）。
A. 市場(chǎng)比較法
B. 收益還原法
C. 成本逼近法
D. 剩余法
E. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
答案：ABCDE
解析：這些都是常見(jiàn)的土地估價(jià)方法。
5. 土地儲(chǔ)備的程序包括（ ）。
A. 土地收購(gòu)
B. 土地整理
C. 土地儲(chǔ)備
D. 土地供應(yīng)
E. 土地收益分配
答案：ABCD
解析：土地儲(chǔ)備程序有收購(gòu)、整理、儲(chǔ)備、供應(yīng)等環(huán)節(jié)，收益分配不屬于程序內(nèi)容。
6. 土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用包括（ ）。
A. 土地補(bǔ)償費(fèi)
B. 安置補(bǔ)助費(fèi)
C. 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)
E. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)
答案：ABCD
解析：土地征收補(bǔ)償費(fèi)用有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般針對(duì)房屋等拆遷。
7. 土地執(zhí)法監(jiān)察的形式有（ ）。
A. 巡回檢查
B. 跟蹤檢查
C. 專項(xiàng)檢查
D. 群眾舉報(bào)
E. 衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)
答案：ABCDE
解析：土地執(zhí)法監(jiān)察有這些形式。
8. 土地權(quán)屬的類型包括（ ）。
A. 國(guó)有土地所有權(quán)
B. 集體土地所有權(quán)
C. 國(guó)有土地使用權(quán)
D. 集體土地使用權(quán)
E. 土地他項(xiàng)權(quán)利
答案：ABCDE
解析：土地權(quán)屬包括這些類型。
9. 影響土地價(jià)格的因素有（ ）。
A. 地理位置
B. 土地用途
C. 市場(chǎng)供求關(guān)系
D. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
E. 政策因素
答案：ABCDE
解析：這些因素都會(huì)影響土地價(jià)格。
10. 節(jié)約集約用地的措施有（ ）。
A. 嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模
B. 提高土地利用效率
C. 加強(qiáng)土地整治
D. 推廣節(jié)地技術(shù)和模式
E. 建立健全節(jié)約集約用地制度
答案：ABCDE
解析：這些都是節(jié)約集約用地的措施。
三、簡(jiǎn)答題（每題10分，共20分）
1. 簡(jiǎn)述土地利用規(guī)劃的編制程序。
答案：
（1）準(zhǔn)備工作：包括成立規(guī)劃編制領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，制定工作方案，收集相關(guān)資料如土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資料、相關(guān)規(guī)劃等。
（2）土地利用現(xiàn)狀分析與評(píng)價(jià)：對(duì)區(qū)域內(nèi)土地利用現(xiàn)狀的類型、數(shù)量、分布、利用程度、效益等進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，找出存在的問(wèn)題和優(yōu)勢(shì)。
�。�3）土地供需預(yù)測(cè)：根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì)，預(yù)測(cè)各類用地的需求，同時(shí)分析土地供給潛力，包括現(xiàn)有未利用土地、可整理復(fù)墾土地等。
�。�4）確定規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù)：根據(jù)現(xiàn)狀分析和供需預(yù)測(cè)，結(jié)合上級(jí)規(guī)劃要求和本地實(shí)際，確定土地利用規(guī)劃的總體目標(biāo)和具體任務(wù)，如耕地保護(hù)目標(biāo)、建設(shè)用地控制目標(biāo)等。
�。�5）土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整：依據(jù)規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù)，對(duì)各類用地進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化，合理安排農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、生態(tài)用地等，確定重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域和項(xiàng)目用地布局。
（6）制定規(guī)劃實(shí)施措施：包括法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的措施，如制定土地利用管制規(guī)則、建立土地整治項(xiàng)目庫(kù)、制定土地出讓計(jì)劃、加強(qiáng)信息化建設(shè)等，保障規(guī)劃的順利實(shí)施。
�。�7）規(guī)劃成果編制與評(píng)審：編制規(guī)劃文本、說(shuō)明、圖件等成果，組織專家評(píng)審和征求相關(guān)部門、公眾意見(jiàn)，根據(jù)意見(jiàn)修改完善。
�。�8）規(guī)劃審批與公布：按規(guī)定程序報(bào)上級(jí)政府審批，經(jīng)批準(zhǔn)后向社會(huì)公布實(shí)施。
2. 說(shuō)明土地估價(jià)的基本程序。
答案：
�。�1）確定估價(jià)基本事項(xiàng)：包括確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型等。明確估價(jià)對(duì)象的范圍、權(quán)利狀態(tài)、地理位置等；根據(jù)委托方需求確定估價(jià)目的，如出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等；確定估價(jià)期日，即估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的價(jià)值；明確價(jià)格類型，如市場(chǎng)價(jià)格、清算價(jià)格等。
�。�2）擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃：根據(jù)確定的估價(jià)基本事項(xiàng)，制定詳細(xì)的估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，包括擬采用的估價(jià)方法、資料收集途徑和方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等。
�。�3）收集資料：廣泛收集與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的資料，包括土地權(quán)屬資料、土地利用現(xiàn)狀資料、市場(chǎng)交易資料、土地開(kāi)發(fā)成本資料、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展資料、相關(guān)政策法規(guī)等。資料來(lái)源可以是政府部門、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地交易中心、實(shí)地調(diào)查等。
�。�4）實(shí)地查勘：估價(jià)人員到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，核實(shí)土地位置、四至、面積、形狀、地形地貌、基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地利用狀況等，拍攝照片，記錄相關(guān)信息，了解周邊環(huán)境和市場(chǎng)情況，為估價(jià)提供直觀依據(jù)。
（5）分析資料：對(duì)收集到的資料進(jìn)行整理、分析和篩選，判斷資料的可靠性和適用性。運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)市場(chǎng)交易資料等進(jìn)行分析，如統(tǒng)計(jì)分析、比較分析等，為估價(jià)參數(shù)的確定和估價(jià)方法的選擇提供依據(jù)。
�。�6）選擇估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的和所收集的資料，選擇合適的估價(jià)方法。常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等，可選用一種或多種方法進(jìn)行估價(jià)。
�。�7）測(cè)算價(jià)格：運(yùn)用選定的估價(jià)方法進(jìn)行具體的價(jià)格測(cè)算，根據(jù)方法的原理和步驟，確定相關(guān)參數(shù)，如市場(chǎng)比較法中的可比實(shí)例價(jià)格修正系數(shù)、收益還原法中的還原利率等，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的初步價(jià)格。
（8）確定估價(jià)結(jié)果：對(duì)采用不同估價(jià)方法得出的結(jié)果進(jìn)行分析比較，綜合考慮各種因素，如估價(jià)方法的適用性、資料的可靠性、市場(chǎng)狀況等，確定最終的估價(jià)結(jié)果。必要時(shí)可采用加權(quán)平均等方法進(jìn)行結(jié)果確定。
�。�9）撰寫估價(jià)報(bào)告：根據(jù)規(guī)定的格式和內(nèi)容要求，撰寫土地估價(jià)報(bào)告，包括估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)目的、估價(jià)方法、估價(jià)過(guò)程、估價(jià)結(jié)果及確定依據(jù)、附件等內(nèi)容，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明和解釋，使報(bào)告使用者能夠理解和應(yīng)用估價(jià)結(jié)果。
�。�10）審核與交付報(bào)告：對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，審核內(nèi)容包括估價(jià)程序是否合規(guī)、估價(jià)方法是否正確、參數(shù)選取是否合理、結(jié)果確定是否恰當(dāng)?shù)龋瑢徍送ㄟ^(guò)后將報(bào)告交付委托方，并對(duì)報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行解釋和說(shuō)明。
四、案例分析題（20分）
某城市為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，計(jì)劃對(duì)一片舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造。該區(qū)域總面積為500畝，其中原工業(yè)用地300畝，其余為道路、綠地等公共設(shè)施用地。目前該區(qū)域內(nèi)的企業(yè)大多已停產(chǎn)或搬遷，土地閑置情況較為嚴(yán)重。政府打算通過(guò)土地收儲(chǔ)和重新規(guī)劃出讓的方式，將該區(qū)域改造為綜合性商業(yè)居住區(qū)。
請(qǐng)根據(jù)以上案例，回答以下問(wèn)題：
1. 簡(jiǎn)述該區(qū)域土地收儲(chǔ)的主要程序。
2. 在進(jìn)行土地重新規(guī)劃出讓時(shí)，應(yīng)考慮哪些因素以實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和價(jià)值最大化？
答案：
1. 該區(qū)域土地收儲(chǔ)的主要程序如下：
土地收購(gòu)：
確定收購(gòu)范圍：明確本次收儲(chǔ)的舊工業(yè)區(qū)500畝土地范圍，包括300畝原工業(yè)用地及周邊公共設(shè)施用地。
權(quán)屬調(diào)查：對(duì)區(qū)域內(nèi)土地的權(quán)屬進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，核實(shí)土地所有者和使用者情況，確保土地產(chǎn)權(quán)清晰。
收購(gòu)協(xié)商：與土地原使用者（企業(yè)等）進(jìn)行協(xié)商，就土地收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式等進(jìn)行談判，簽訂收購(gòu)協(xié)議。補(bǔ)償內(nèi)容可能包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等。
費(fèi)用支付：按照協(xié)議約定，向原土地使用者支付收購(gòu)費(fèi)用，完成土地收購(gòu)。
土地整理：
規(guī)劃設(shè)計(jì)：根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和改造目標(biāo)，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定商業(yè)、居住及公共配套設(shè)施的布局和比例等。
場(chǎng)地平整：對(duì)原工業(yè)用地內(nèi)的建筑物進(jìn)行拆除清理，進(jìn)行土地平整，達(dá)到可開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：完善區(qū)域內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，提高土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。
土地儲(chǔ)備：
將整理后的土地納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)控，根據(jù)市場(chǎng)需求和城市發(fā)展計(jì)劃，適時(shí)進(jìn)行出讓。
2. 在進(jìn)行土地重新規(guī)劃出讓時(shí)，應(yīng)考慮以下因素以實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和價(jià)值最大化：
城市規(guī)劃要求：
符合城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，確保土地用途與城市功能布局相協(xié)調(diào)，如該區(qū)域規(guī)劃為綜合性商業(yè)居住區(qū)，要考慮商業(yè)、居住的規(guī)模和比例，以及與周邊區(qū)域的功能銜接，如交通便利性、配套設(shè)施共享等。
考慮城市發(fā)展方向和重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)，使該區(qū)域改造能融入城市整體發(fā)展戰(zhàn)略，提升城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力。
市場(chǎng)需求：
對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研，了解商業(yè)和居住用房的市場(chǎng)需求狀況，包括需求類型、面積、價(jià)格承受能力等，以確定合適的土地出讓規(guī)模和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。
分析潛在投資者和開(kāi)發(fā)商的需求，吸引有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與開(kāi)發(fā)，提高土地開(kāi)發(fā)質(zhì)量和效益。
土地價(jià)值評(píng)估：
采用科學(xué)合理的土地估價(jià)方法，如市場(chǎng)比較法、收益還原法等，準(zhǔn)確評(píng)估土地價(jià)值，為出讓價(jià)格制定提供依據(jù)，確保土地出讓價(jià)格既能反映市場(chǎng)行情，又能實(shí)現(xiàn)政府土地收益最大化。
考慮土地增值潛力，如周邊基礎(chǔ)設(shè)施改善、區(qū)域發(fā)展前景等因素對(duì)土地價(jià)值的影響，在出讓條件中合理體現(xiàn)土地增值預(yù)期。
公共利益保障：
規(guī)劃足夠的公共設(shè)施用地，如學(xué)校、醫(yī)院、公園、停車場(chǎng)等，滿足居民生活需求，提高居住品質(zhì)，同時(shí)提升土地整體價(jià)值。
注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，合理規(guī)劃綠地和水系，打造宜居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的平衡。
出讓方式選擇：
根據(jù)土地特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，選擇合適的出讓方式，如招標(biāo)、拍賣、掛牌等。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)關(guān)注度高的土地，可采用拍賣方式，以實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化；對(duì)于有特殊要求或需要綜合考量開(kāi)發(fā)者實(shí)力和方案的項(xiàng)目，可采用招標(biāo)方式。
制定合理的出讓條件，包括土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、建設(shè)周期、配套設(shè)施建設(shè)要求等，確保土地開(kāi)發(fā)符合規(guī)劃目標(biāo)和公共利益，同時(shí)保障開(kāi)發(fā)者的合理權(quán)益。
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