投資性房地產的會計處理

　　根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的規(guī)定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。

　　投資性房地產主要包括：(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

　　對于投資性房地產公允價值能夠持續(xù)可靠取得的(一是投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場;二是能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產公允價值合理估計)，可對投資性房地產采用公允價值模式后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。

　　【例】2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價值為3300萬元。

　　2008年12月31日，該辦公樓公允價值為3450萬元;2009年12月31日，該辦公樓公允價值為3400萬元;2010年4月，經與租賃雙方協(xié)商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。

　　會計處理如下：

　　2008年2月：

　　借：投資性房地產(辦公樓)——成本　　 　　33000000

　　累計折舊 　　　　　　　　　　　　　　　2000000

　　貸：固定資產——辦公樓　　　　　　　　　 　32000000

　　公允價值變動損益　　　　　　　　　　 　3000000

　　2008年12月31日：

　　借：投資性房地產(辦公樓)——公允價值變動 1500000

　　貸：公允價值變動損益 　　　　　　　　　　　1500000

　　2008年申報納稅時，“公允價值變動損益”450萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，該投資性房地產仍允許計提折舊200萬元，納稅調減200萬元，該辦公樓折余價值為2800萬元。

　　2009年12月：

　　借：公允價值變動損益 　　　　　　　　　　　　500000

　　貸：投資性房地產(辦公樓)——公允價值變動 　500000

　　2009年申報納稅時，“公允價值變動損益”50萬元已計入當期會計損益，應作納稅調增。同時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，當年允許扣除折舊費用200萬元，該辦公樓稅收折余價值為2600萬元。

　　2010年4月，出售該辦公樓

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 34500000

　　貸：其他業(yè)務收入 　　　　　　　　　　　　　　34500000

　　借：其他業(yè)務成本 　　　　　　　　　　　　　　34000000

　　貸：投資性房地產(辦公樓)——成本 　　　　　　33000000

　　——公允價值變動 　　　1000000

　　借：公允價值變動損益 　　　　　　　　　　　　　1000000

　　貸：其他業(yè)務收入　　　　　　　　　　　　　　　 1000000

　　2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計提的折舊為66.67萬元(200÷3)，計稅成本為2533.33萬元(2600-66.67)。會計上確認轉讓收入為50萬元，稅收上應確認轉讓所得916.67萬元(3450-2533.33)，應納稅調增866.67萬元(916.67-50)。

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