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風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。下面是小編收集整理的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類型投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。投資決策主要取決于對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)期或期望，不論投資風(fēng)險(xiǎn)的高低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，則無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略會(huì)有差異。
按風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，將房地產(chǎn)投資分為收益型、收益型加增值型和機(jī)會(huì)型。能承受低風(fēng)險(xiǎn)、收益水平的，選擇收益型投資→穩(wěn)定租金(優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè));能承受中等風(fēng)險(xiǎn)、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛竣工);能承受較大風(fēng)險(xiǎn)、期望較高收益的，選擇機(jī)會(huì)型投資→開(kāi)發(fā)投資
風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的另外一個(gè)影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專家，投資成功與否在很大程度上依賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險(xiǎn)管理，涉及到風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和管理。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂(lè)觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映投資績(jī)效的主要指標(biāo)所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。來(lái)源于考試大。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買(mǎi)家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。
房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括;城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，由社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。
3.當(dāng)承包商僅僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本和旖工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。
4.從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買(mǎi)結(jié)構(gòu)。
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的5種形式、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的10項(xiàng)供給指標(biāo)、11項(xiàng)需求指標(biāo)和9項(xiàng)市場(chǎng)交易指標(biāo)是歷年考試的重點(diǎn)，其中可供租售量、吸納量和吸納周期等幾乎每年的考試都會(huì)涉及到。
6.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)(要重點(diǎn)關(guān)注銷售和出租住宅需求變化示意圖)、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱也是歷年考試的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
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