新會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)設(shè)置背景及舉例

目前投資性房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)投資漸成一些企業(yè)的一種重要投資手段，甚至成為這些企業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長點。而人們習(xí)慣將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)來看待，估計使用年限提折舊。這次新會計準(zhǔn)則把此內(nèi)容獨(dú)立成章以適應(yīng)時代的發(fā)展和與國際接軌的國情。　　一、房地產(chǎn)投資新準(zhǔn)則制訂的背景和內(nèi)容　�。ㄒ唬┬聹�(zhǔn)則制訂的背景　　1.房地產(chǎn)投資的普遍性　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。　　2.現(xiàn)行房地產(chǎn)投資會計處理的不合理性　　投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長、流動與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險的特點。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。由此，投資房地產(chǎn)的會計處理面臨著如下的問題：　�。�1）對于投資性房地產(chǎn)是否需要和其他固定資產(chǎn)一樣提折舊。　�。�2）如果不允許提折舊，又應(yīng)以怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來劃分普通房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)，尤其當(dāng)自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)劃分不明顯時�！　。�3）對投資性房地產(chǎn)是否允許進(jìn)行價值重估，如果進(jìn)行價值重估，應(yīng)以什么價值作為投資性房地產(chǎn)的重估價。　　企業(yè)往往各行其是，所以企業(yè)會計信息的差異很大，缺乏統(tǒng)一性和可比性，有些企業(yè)甚至將對投資性房地產(chǎn)的價值重估作為改善業(yè)績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務(wù)上迫切需要對投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來�！　。ǘ�）新準(zhǔn)則制訂內(nèi)容　　2007年新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計處理和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)范：　　1.投資性房地產(chǎn)的核算范疇　　投資性房地產(chǎn)是一種特殊資產(chǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，投資性房地產(chǎn)不用于銷售。第二，投資性房地產(chǎn)的實際使用壽命較長，應(yīng)當(dāng)對其后續(xù)支出與處置加以考慮。第三，企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇，對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。第四，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長期的租金收益或獲得資本增值，對于這部分資產(chǎn)的核算，應(yīng)當(dāng)充分遵循實質(zhì)重于形式原則來對收益進(jìn)行確認(rèn)。　　2.投資性房地產(chǎn)的會計確認(rèn)與計量　�。�1）會計確認(rèn)。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)，只有在同時具備以下兩個條件時才可以進(jìn)行會計確認(rèn)：①因取得產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的成本可以計量；②因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、使用收費(fèi)或增值收益能夠流入企業(yè)�！　。�2）會計計量。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照實際成本原則進(jìn)行計量。對于企業(yè)購入的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將為取得該項資產(chǎn)而發(fā)生的價款、相關(guān)稅金、手續(xù)費(fèi)計入成本。 　　3.投資性房地產(chǎn)的處置　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用且預(yù)期沒有來自處置的未來經(jīng)濟(jì)利益流入時，應(yīng)終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。在企業(yè)的經(jīng)營過程中，銷售或訂立一項融資租賃合同可能會導(dǎo)致一項投資性房地產(chǎn)的處置。如果屬于銷售投資性房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)的處置日時，企業(yè)應(yīng)按照確認(rèn)商品銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)，合理確定銷售實現(xiàn)的時點；如果是通過訂立一項融資租賃合同或通過售后租回方式進(jìn)行處置的，則應(yīng)按照會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。　　二、會計處理實例　�。ㄒ唬┤〉眉昂罄m(xù)管理時的賬務(wù)處理　　案例1：利達(dá)股份公司2007年5月31日購入一幢商務(wù)樓，用于對外出租，該商務(wù)樓的購置價為1 680萬元，相關(guān)稅費(fèi)10萬元，預(yù)計使用壽命40年，預(yù)計凈殘值10萬元，采用直線法折舊。2007年7月1日對外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。　　根據(jù)上述情況，某股份公司購入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1 680 10=1 690（萬元），每月租金為：180/12=15（萬元），每月的折舊費(fèi)用為：[（1 690-10）/40]/12=3.5（萬元）。　　購置房地產(chǎn)：　　借：投資性房地產(chǎn)　16 900 000　　　　貸：銀行存款　16 900 000　　收取租金：　　借：銀行存款　150 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　150 000　　提取折舊：　　借：其他業(yè)務(wù)成本　35 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　35 000　　案例2：天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價值為300萬元，雙方協(xié)商以評估價值作為投資價值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其評估價值為350萬元，該股份公司取得該土地后，擬于適當(dāng)時機(jī)轉(zhuǎn)讓。該股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為：　　借：投資性房地產(chǎn)　3 500 000　　　　貸：股本　3 500 000　�。ǘ�）處置時的賬務(wù)處理　　案例1：利達(dá)股份公司于2007年10月以2 000萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓2007年5月31日購入的該幢商務(wù)樓，已通過銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，營業(yè)稅稅率為5%，轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為：　　借：銀行存款　20 000 000　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　210 000（3.5萬×6）　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　16 900 000　　　　　　應(yīng)交稅金——營業(yè)稅　1 000 000

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